01.10.2005 | Mieterhöhung

Keine konkludente Einigung über Mieterhöhung bei vorbehaltloser Zahlung auf Mietfestsetzung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser – nach § 557 Abs. 4 BGB – unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter keine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung gesehen werden (BGH 20.7.05, VIII ZR 199/04, n.v., Abruf-Nr. 052570).

Sachverhalt

Der Wohnungsmietvertrag enthält die Regelung: „Für sonstige Mietzinserhöhungen gelten die gesetzlichen Vorschriften und Fristen. Die Vermieter behalten sich vor, die Miete alle 2 Jahre zu prüfen u. evtl. neu festzulegen.“ Die klagende Mieterin zahlte auf Grund Neufestlegungen der Miete durch die beklagte Vermieterin eine erhöhte Miete. Die Erhöhungsschreiben haben folgenden Wortlaut: „Ihre letzte Mieterhöhung war zum 1.1.96. Nach dem Mietspiegel von 11/98 werde ich die Mieten neu festlegen ...“ „Ihr letzter Miet-aufschlag war zum 1.10.99. Der neuen Mieterhöhung liegt der Mietspiegel 2000 zu Grunde. Ab 1.1.02 ist der EUR alleiniges Zahlungsmittel. Ich bitte Sie, Ihren bestehenden Bankauftrag ... entsprechend zu ändern.“ Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin Rückzahlung der über die ursprüngliche Miete hinaus gezahlten Miete von über 10.000 EUR und hatte in allen Instanzen Erfolg.  

Praxishinweis

Die im Sachverhalt wiedergegebene Vertragsklausel ist wegen Verstoßes gegen § 557 Abs. 4 BGB unwirksam. Sie enthält eine zu Lasten des Mieters von § 558 BGB abweichende Vereinbarung, weil sie dem Vermieter ein Recht zur einseitigen Mieterhöhung einräumt, während es zur Wirksamkeit einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete der Zustimmung des Mieters bedarf. Treffen die Parteien während des Mietverhältnisses keine Erhöhungsvereinbarung, kann der Vermieter gemäß § 557 Abs. 3 BGB eine Mieterhöhung nur nach Maßgabe der §§ 558bis 560 BGB verlangen. Die Unwirksamkeit der Vertragsklausel steht dem Rückzahlungsbegehren im Streitfall nicht entgegen, wenn nicht entweder wegen der vorbehaltlosen Zahlung der Mieterin auf die mehrfach neu festgesetzte Miete eine stillschweigende Mieterhöhungsvereinbarung anzunehmen ist oder die einseitige Mieterhöhungserklärung nicht gemäß § 140 BGB in ein Angebot auf Abschluss einer Mietänderungsvereinbarung umzudeuten ist. Beides lehnt der BGH ab.  

Mieterhöhungsvereinbarungen können zwar auch konkludent getroffen werden (BGH MK 05, 157, Abruf-Nr. 052375). Das setzt jedoch voraus, dass die einseitige Neufestsetzung der Miete als Angebot auf Abschluss einer Änderungsvereinbarung zu werten ist, das der Mieter durch die vorbehaltlose Zahlung des einseitig verlangten Erhöhungsbetrags nach dem objektiven Empfängerhorizont angenommen hat. Der BGH verneint dies wie aus dem Leitsatz ersichtlich. Es war für die Mieterin nach dem Inhalt der Schreiben bereits nicht ersichtlich, dass es ihr frei stand, der Mieterhöhung zuzustimmen oder es auf ein etwaiges Mieterhöhungsverfahren ankommen zu lassen. Die Rechtslage musste sich ihr vielmehr so darstellen, als sei sie schon auf Grund der einseitigen Erklärung der Beklagten zur Zahlung verpflichtet. Deshalb durfte die Vermieterin auch der Zahlung der erhöhten Miete – weder als Annahme noch als eigenes Angebot des Mieters – eine Erklärungsbedeutung beimessen, wie schon das Berufungsgericht (WuM 04, 481) in Übereinstimmung mit der h.M. (OLG Karlsruhe WuM 86, 166; OLG Hamburg WuM 86, 82; LG München I WuM 92, 490; LG Mannheim WuM 00, 308; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 557 Rn. 4; MüKo-BGB/Artz, 4. Aufl., § 557 Rn. 39; Barthelmess, WkSchG, 5. Aufl., § 2 MHG, Rn. 123) angenommen hat.