21.12.2022 · Fachbeitrag · Mietpreisbremse

Ansprüche nach Zustimmung des Mieters zum Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| Bei Zustimmung des Mieters zum Mieterhöhungsverlangen kommt i. d. R. eine vertragliche Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe zustande. Dies gilt unabhängig davon, ob das Verlangen den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war (BGH 8.10.97, VIII ZR 373/96; 7.7.04, VIII ZR 192/03 ). Ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter dann mit Rückforderungen nach §§ 556d ff. BGB („Mietpreisbremse“) ausgeschlossen ist, hat der BGH jetzt entschieden. |

Sachverhalt

Die Klägerin ist registrierte Rechtsdienstleisterin, die Ansprüche der Mieter der beklagten Vermieterin aus abgetretenem Recht geltend macht. Zwischen der Beklagten und den Mietern bestand von April 2016 bis März 2020 ein Mietverhältnis über eine 77,66 qm große Wohnung. Die Nettokaltmiete betrug zunächst 610,65 EUR (7,86 EUR/qm). Am 20.7.17 verlangte die Beklagte von den Mietern, einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 63,43 EUR auf 674,08 EUR (8,68 EUR/qm) zuzustimmen. Die Mieter stimmten dem Mieterhöhungsverlangen zu.

Im Dezember 2018 traten sie ihre Ansprüche im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse an die Klägerin ab: den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten. Danach rügte die Klägerin gemäß § 556g Abs. 2 BGB a. F. einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB). Mit der Klage begehrte sie u. a. die Rückzahlung von 117,96 EUR Miete für den Monat 1/2019. Die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mietbeginn setzte sie mit 6,17 EUR/qm an, die nach § 556d BGB zulässige Höchstmiete mit 527,08 EUR. Die Klage blieb in allen Instanzen ohne Erfolg (BGH 28.9.22, VIII ZR 300/21, Abruf-Nr. 232128).