01.09.2007 | Mieterhöhung

Maßgeblich ist die vereinbarte Wohnfläche

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte, ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 Prozent beträgt (BGH 23.5.07, VIII ZR 138/06, Abruf-Nr. 072278).

Sachverhalt

Im Mietvertrag war als Wohnfläche 121,49 qm angegeben. Tatsächlich beträgt diese 131,80 qm. In einem vorangegangenen Rechtsstreit wurde die beklagte Mieterin auf die Berufung des Klägers (Vermieters) verurteilt, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete ab dem 1.9.03 zuzustimmen. Der Berechnung dieser Mieterhöhung lag die tatsächliche Wohnfläche zugrunde. Auf dieser Grundlage begehrte der Kläger später vergeblich die Zustimmung der Beklagten zu einer weiteren Erhöhung. In den Instanzen wurde die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Ihre Revision führte zur Klageabweisung.  

Praxishinweis

Die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag stellt im allgemeinen keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar (BGH MK 04, 109, Abruf-Nr. 041340; MK 05, 204, Abruf-Nr. 053251; MK 06, 103, Abruf-Nr. 061144). Dies gilt nicht nur, wenn die angegebene Wohnfläche ausdrücklich als „vereinbart“ bezeichnet wird, sondern auch, wenn – wie hier – der Mietvertrag in Verbindung mit einer Aufzählung der vermieteten Räume die Angabe enthält: „Wohnfläche: 121,49 qm“. Folge: Bei einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche kann unter bestimmten weiteren Voraussetzungen ein Mangel der Mietsache vorliegen, der den Mieter zur Minderung berechtigt.  

Weitergehend hat die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung auch Konsequenzen für das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB. Der BGH (MK 04, 160, Abruf-Nr. 042071) hat bereits zu der Vorläuferbestimmung des § 2 MHG entschieden, dass bei der Angabe einer zu großen Wohnfläche als Grundlage der Berechnung der ortsüblichen Miete in einem Mieterhöhungsverlangen, dem der Mieter zugestimmt hat, die tatsächliche, geringere Größe der Wohnung für den vom Mieter geltend gemachten Rückforderungsanspruch (nur) maßgeblich ist, wenn es sich um eine erhebliche, nämlich um eine Abweichung von mehr als 10 Prozent handelt. Zur Begründung hat der BGH auf die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage verwiesen. Diese führen dazu, dass abweichend von der getroffenen Erhöhungsvereinbarung die tatsächliche Wohnungsgröße maßgebend ist, wenn dem Mieter, der sich in Unkenntnis der wahren Wohnungsgröße auf die Vereinbarung eingelassen hat, das Festhalten daran nicht zumutbar ist.