05.01.2009 | Mieterhöhung

Mieterhöhung für Einfamilienhaus: Wann darf sie mit dem Mietspiegel begründet werden?

Der Vermieter kann zur Begründung einer Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (BGH 17.9.08, VIII ZR 58/08, Abruf-Nr. 083698).

Sachverhalt

Die Beklagte war Mieterin eines Einfamilienhauses des Klägers. Der Kläger forderte von der Beklagten vergeblich die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,79 EUR/m². Er bezog sich dabei auf den örtlichen Mietspiegel. Der Mietspiegel enthält den Hinweis „Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern (...) ist in der Regel vom oberen Tabellenwert auszugehen“. Das AG hat die Beklagte im Wesentlichen antragsgemäß verurteilt. Auf Revision des Klägers hat der BGH die klageabweisende Entscheidung des Landgerichts aufgehoben.  

Praxishinweis

In Instanzrechtsprechung und Rechtslehre ist umstritten, ob eine Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus mit einem Mietspiegel begründet werden kann, wenn dieser keine Angaben für Einfamilienhäuser enthält (Nachweise Urteilsgründe Tz. 10, 11). Der erstmals hiermit befasste BGH entscheidet die Frage wie aus dem LS. ersichtlich. Grund: Die Miete für Einfamilienhäuser liegt im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Der BGH verweist insoweit zu Recht auf einen Erfahrungssatz, der hier zusätzlich durch den im Mietspiegel enthaltenen Hinweis, dass Wohnungen in kleineren Wohneinheiten in der Regel nach dem oberen Tabellenwert einzustufen sind, gestützt wird.  

Diese einschränkenden Voraussetzungen waren im Streitfall eingehalten. Die Spanne für sonst vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wird im örtlichen Mietspiegel mit 6,50 EUR bis 7,40 EUR angegeben. Damit lag es fern, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) für Einfamilienhäuser mit den vom Kläger verlangten 4,79 EUR/m² überschritten würde. Dies gilt hier umso mehr, als nach einem vom AG eingeholten Sachverständigengutachten die ortsübliche Vergleichsmiete für das Einfamilienhaus des Klägers 7,25 EUR/m² beträgt.