26.03.2009 | Mieterhöhung

Modernisierung: Nur notwendige Kosten werden berücksichtigt

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Vermieter kann die Miete bei Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen muss der Mieter nicht tragen (BGH 17.12.08, VIII ZR 41/08 und 84/08, Abruf-Nr. 090536).

Sachverhalt

Nach Modernisierungsankündigung ließ die Klägerin zwei Wasserzähler in die Wohnung der Beklagten einbauen, da Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitungen versorgt werden. In der Folge verlangte sie von den Beklagten form- und fristgemäß eine Mieterhöhung wegen Modernisierung von monatlich 12,10 EUR. Diese akzeptierten lediglich eine Mieterhöhung von 7,18 EUR. Aus den Angaben des gerichtlichen Sachverständigen (angemessene Kosten für beide Kaltwasserzähler je 268 EUR; angemessene Montagekosten 601,85 EUR) berechnete das Berufungsgericht gemäß § 559 Abs. 1 BGB eine Mieterhöhung von 10,43 EUR. Die Revisionen beider Parteien hatten jeweils nur teilweise Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter wegen einer Modernisierung die Miete unter anderem prozentual um die für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er eine bauliche Maßnahme durchgeführt hat, die nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt (§ 559 Abs. 1 Alt. 3 BGB) oder wenn er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB). Der BGH lässt offen, ob eine Modernisierungsmaßnahme auch gemäß § 559 Abs. 1 Alt. 3 BGB vorgelegen hat.  

Grund: Jedenfalls wenn der Vermieter - wie hier gemäß § 39 Hamburgische Bauordnung - landesgesetzlich verpflichtet ist, Wasserzähler in jede Wohnung einzubauen, sind die Voraussetzungen einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB erfüllt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 Rn. 74). Werden - wie hier - aufgrund besonderer baulicher Gegebenheiten die Wasseranschlüsse in Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitungen versorgt, sind zur Erfassung des (gesamten) Wasserverbrauchs in der Wohnung zwei Wasserzähler erforderlich. Folge: Der Mieterhöhungsberechnung sind 268 EUR pro Wasserzähler zugrunde zu legen.