25.10.2010 | Mieterhöhung

Ortsübliche Vergleichsmiete: Auch einfacher Mietspiegel hat Indizwirkung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ein einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB, der von den örtlichen Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und von der Gemeinde anerkannt wurde, ist im Mieterhöhungsprozess ein Indiz dafür, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (BGH 16.6.10, VIII ZR 99/09 Abruf-Nr. 102344).

Sachverhalt

Der Beklagte war Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit Schreiben vom 4.5.07 forderte der Kläger ihn unter Bezugnahme auf den von den örtlichen Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter sowie dem Bürgermeisteramt der Nachbarstadt Schorndorf erstellten (einfachen) Mietspiegel (Stand: 1.1.07) erfolglos auf, seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung zum 1.8.07 um monatlich 76,69 EUR zu erteilen. Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung hatte in allen Instanzen Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der Kläger hat sein Mieterhöhungsverlangen vorprozessual ordnungsgemäß nach § 558a BGB begründet. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf war gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 S. 2 BGB ausreichend. Grund: Für die Stadt Backnang ist kein Mietspiegel erstellt worden. Beide Städte sind vergleichbar.  

Liegt ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, muss der Tatrichter materiell-rechtlich überprüfen, ob die Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (BGH MK 05, 137, Abruf-Nr. 051899). Diese ist nach § 558 Abs. 2 BGB ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352). Folge: Sie darf im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (BVerfGE 37, 132). Ein qualifizierter Mietspiegel i.S. des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt diese Voraussetzungen in besonderem Maße. Die ihm gemäß § 558d Abs. 3 BGB gesetzlich zukommende Vermutungswirkung kann vom Prozessgegner nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden (§ 292 S. 1 ZPO).