01.08.2005 | Mieterhöhung

Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Orientierungshilfe zulässig

von RiAG Ulf Börstinghaus, Gelsenkirchen

Die Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens ist zulässig, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzungsgrundlage zur Verfügung steht (BGH 20.4.05, VIII ZR 110/04, WuM 05, 394, Abruf-Nr. 051899).

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Unter Bezugnahme auf den einschlägigen qualifizierten Mietspiegel verlangte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer erhöhten Miete. Dabei handelte es sich um den Oberwert der Spanne zzgl. eines Zuschlags für Gartennutzung. Die Zustimmungsklage war in allen drei Instanzen erfolglos.  

Praxishinweis

Die Streitfrage ist, ob bei einem qualifizierten Mietspiegel die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB die gesamte Spanne betrifft. Das hätte zur Folge, dass vermutet wird, dass auch der Oberwert des Mietspiegelfeldes die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung darstellt.  

Wenn ein Mietspiegel Spannen ausweist, wird vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb dieser Spanne liegt (LG Berlin GE 04, 483; AG Dortmund WuM 04, 718; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 558d Rn. 33). Die Einordnung in der Spanne ist eine normative Bewertung, die der Mietspiegel gerade nicht vornehmen kann, da er eine abstrakte generelle Datenbasis ist, in die jede Wohnung eingeordnet werden muss. Es wird also nur vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung nicht höher als der Oberwert und nicht niedriger als der Unterwert der Spanne ist. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkreten Vertragswohnung hilft die Vermutung daher bei den üblichen weiten Spannen nicht weiter. Auch dem im Mietspiegel ggf. angegebenen Mittelwert kommt insoweit keine besondere Bedeutung zu.