25.06.2009 | Mieterhöhung

Zinsverbilligte Darlehen sind nicht nur bei der Modernisierungsmieterhöhung anzurechnen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt (BGH 1.4.09, VIII ZR 179/08, Abruf-Nr. 091489).

Sachverhalt

Die Klägerin hatte in der von der Beklagten bewohnten Wohnung 1999 unter Inanspruchnahme zinsverbilligter Darlehen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und die Miete anschließend nach § 3 MHG erhöht. Dabei hatte sie die Zinsverbilligung mit 52,49 DM berechnet und an die Beklagte weitergegeben. Mit Schreiben vom 26.4.04 verlangte sie von der Beklagten gemäß § 558 BGB die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 30,01 EUR auf 293,54 EUR. Die bis zum 31.10.08 fortbestehende Zinsverbilligung durch die öffentlichen Fördermittel ließ sie unerwähnt. Die Zustimmungsklage war in den Instanzen erfolglos. Der BGH hat die Sache zurückverwiesen.  

Praxishinweis

Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG (jetzt § 558 BGB) erfordert, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (BGH ZMR 04, 421; ZMR 04, 655; WuM 04, 406).  

Bei den der Klägerin gewährten öffentlichen Fördergeldern handelt es sich um eine laufende, der Klägerin noch bis zum 31.10.08 bewilligte Zinsverbilligung. Bei einer derartigen befristeten Förderung durch einen Kredit zu verbilligten Zinsen hat - so der BGH - eine Anrechnung in dem Zeitraum zu erfolgen, in dem der Vermieter die Zinsvergünstigung tatsächlich erhält (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miete, 9. Aufl., § 558 BGB, Rn. 230 ff.; MüKo/Artz, BGB, 5. Aufl., § 558 Rn. 50). Das heißt: Die Zinsvergünstigung hat für die Dauer ihrer Laufzeit Sperrwirkung. Der Vermieter kann die Miete in diesem Zeitraum nicht gemäß § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, sondern nur bis zu dem Betrag, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O, Rn. 231).