27.11.2008 | Mieterinsolvenz

Haftung des Insolvenzverwalters
auf Herausgabe der Wohnung

Der Vermieter kann, gleich ob ein mit dem Schuldner begründetes Wohnraummietverhältnis vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet wurde, den Insolvenzverwalter nur auf Herausgabe der Wohnung in Anspruch nehmen, wenn dieser sie in Besitz genommen hat oder daran für die Masse ein Recht beansprucht (BGH 19.6.08, IX ZR 84/07, Abruf-Nr 082432).

Sachverhalt

In 3/06 erklärte der Kläger gegenüber den früheren Beklagten die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs und nahm sie auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Über das Vermögen der früheren Beklagten zu 1) ist das Insolvenzverfahren am 22.6.06 und über das Vermögen des früheren Beklagten zu 2) am 20.7.05 eröffnet worden. Der jetzige Beklagte war jeweils zum Treuhänder bestellt worden. Gegenüber dem Kläger gab er eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO ab. Das AG hat den jetzigen Beklagten zur Herausgabe sowie die früheren Beklagten zu 1) und 2) – rechtskräftig – zur Räumung der Wohnung verurteilt. Dem nach Räumung der Wohnung durch die früheren Beklagten gestellten Erledigungsantrag des Klägers hat der jetzige Beklagte in zweiter Instanz erfolglos widersprochen. Auf seine Revision hat der BGH den gegen ihn gerichteten Feststellungsantrag abgewiesen.  

Entscheidungsgründe

Das Herausgabeverlangen war von Anfang an unbegründet. Nach Beendigung des zwischen dem Vermieter und dem Schuldner begründeten Mietverhältnisses ist zwischen dem Anspruch auf Herausgabe der Mietsache und etwaigen die Masse treffenden Abwicklungsansprüchen
(§ 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO) zu unterscheiden. Der aus § 985 BGB sowie § 546 BGB folgende, durch die Insolvenzeröffnung inhaltlich unbeeinflusste (BGHZ 86, 204) Herausgabeanspruch begründet ohne Rücksicht darauf, ob das Mietverhältnis vor oder nach Insolvenzeröffnung beendet wurde, ein Aussonderungsrecht (BGHZ 127, 156). Dieses besteht allerdings nur, wenn der auszusondernde Gegenstand infolge der Wahrnehmung des Verwaltungsbesitzes durch den Insolvenzverwalter massebefangen ist. Andernfalls kann der Berechtigte allein den Schuldner persönlich in Anspruch nehmen (BGHZ, a.a.O., 161).  

Das heißt: Der Verwalter ist dem Vermieter nur zur Herausgabe einer Mietwohnung verpflichtet, wenn er den Besitz daran ausübt (BGHZ 148, 252; BGH, ZIP 07, 340) oder unter Anerkennung des fremden Eigentums das Recht beansprucht, die Mietwohnung für die Masse zu nutzen und darüber zu entscheiden, ob, wann und wie er sie an den Vermieter zurückgibt (BGHZ 127, 156). Greifen diese Ausnahmetatbestände nicht ein, weil der Verwalter im Blick auf die vom Schuldner genutzte Wohnung keine eigenen Rechte behauptet, scheidet ein Herausgabeanspruch gegen ihn aus (LG Mannheim WuM 06, 694 f; MüKo/Eckert, InsO, 2. Aufl., § 108
Rn. 116; HK/Marotzke, InsO, 4. Aufl. § 109 Rn. 16; Hain, ZInsO 07, 192).