28.05.2008 | Mieterrechte

Eigenmächtige Mängelbeseitigung ist riskant

von RA Michael Bach, Nordkirchen

Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder dessen umgehende Beseitigung zu Erhalt oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadenersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen (BGH 26.1.08, VIII ZR 222/06, Abruf-Nr. 080643).

Sachverhalt

Die Klägerin ist seit 2/02 Mieterin des Beklagten. Die Anlage zum Mietvertrag lautet: „Es wurde folgendes vereinbart: … Heizung muss dringend kontrolliert werden.“ In 10/02 erneuerte ein Installateur im Auftrag der Klägerin verschiedene Gefäße und Ventile und legte einen Außenwasseranschluss. Die Klägerin wurde in einem Vorprozess zur Zahlung der Vergütung verurteilt. Mit der Klage verlangt sie Erstattung des von ihr entrichteten Werklohns und der Prozesskosten. Sie behauptet, die ausgetauschten Teile der Heizung seien defekt gewesen. Ein Außenwasseranschluss sei zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen, im Zuge von Bauarbeiten aber beseitigt worden. Da der Beklagte nichts veranlasst habe, habe sie den Anschluss erneuern lassen. Die Klage war in allen Instanzen erfolglos.  

Praxishinweis

Kernpunkt der Entscheidung ist die Frage: Kann der Mieter nach der Mietrechtsreform Ersatz seiner Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 bzw. § 536a Abs. 1 BGB verlangen, wenn er einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass die Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB vorliegen? § 538 Abs. 2 BGB a.F., der § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB entspricht und eine spezielle Aufwendungsersatzregelung für Fälle der Selbstbeseitigung von Mängeln der Mietsache durch den Mieter vorsah, enthielt nach st.Rspr. des BGH eine abschließende Regelung. Folge: Befand sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung im Zeitpunkt der Selbstvornahme nicht in Verzug, konnte nicht auf die allgemeine Verwendungsersatzregelung in § 547 Abs. 1 S. 1 BGB a.F. zurückgegriffen werden, weil Aufwendungen des Mieters zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache keine notwendigen Verwendungen i.S.d. Norm waren (BGH WM 74, 348; 83, 766; 93, 797).  

Im Hinblick auf den Wortlaut des § 539 Abs. 1 BGB lässt ein Teil des Schrifttums (s. Urteilsgründe S. 8, Rn. 20) auch bei Selbstbeseitigung von Mängeln bei Nichtvorliegen der Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB einen Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB zu. Der BGH lehnt dies ab. Das heißt: Beseitigt der Wohnraummieter einen (von ihm behaupteten) Mangel der Mietsache, ohne den Vermieter zuvor in Verzug gesetzt zu haben (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) und liegt keine Notmaßnahme i.S.d. § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, ist ein Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB i.V.m. den Voraussetzungen berechtigter (§ 683 S. 1, §§ 677, 670 BGB) oder unberechtigter (§ 684 S. 1, §§ 812 ff. BGB) GoA ausgeschlossen.