01.02.2005 | Mietgebrauch

Leitungswasserschäden: Wann muss der Vermieter seinen Gebäudeversicherer in Anspruch nehmen?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Ist streitig, ob vermietete Räume infolge Mietgebrauchs beschädigt sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter (nach § 278 BGB) haftet.  

2. Da eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrags des Vermieters einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers ergibt, wenn der Mieter einen Leitungswasserschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, kann in der mietvertraglichen Verpflichtung des Wohnungsmieters, die (anteiligen) Kosten der Gebäudeversicherung zu zahlen, keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gesehen werden. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat.  

(BGH 3.11.04, VIII ZR 28/04, n.v., Abruf-Nr. 043188)  

Sachverhalt

Die klagende Vermieterin unterhält eine Gebäudeversicherung, deren Kosten die beklagten Mieter anteilmäßig tragen mussten. Bestandteil des Versicherungsvertrags sind Allgemeine Wohngebäude-Versicherungsbedingungen (VGB 88). Nachdem die Beklagten in ihrer Wohnung am 2.9.00 Arbeiten ausgeführt hatten, wurde einen Tag später in dem darunter gelegenen Ladenlokal festgestellt, dass Wasser durch die Deckenverkleidung gelaufen war. Dieses rührte aus einem geöffneten Absperrhahn in der Küche der Beklagten her. Nachdem die Klägerin dem Versicherer den Schaden erstmals in 8/02 mitgeteilt hatte, lehnte dieser einen Eintritt wegen Obliegenheitsverletzung der Klägerin durch verspätete Schadensanzeige ab. Die Klage auf Erstattung der Schadensbeseitigungskosten blieb in allen Instanzen erfolglos.  

Praxishinweis zu Leitsatz 1

Die Beweislast für die Voraussetzungen des von ihm geltend gemachten Schadenersatzanspruchs trägt grundsätzlich der Anspruchsteller. Nach § 538 BGB findet zwar unter bestimmten Voraussetzungen nicht nur hinsichtlich des Verschuldens, sondern auch bezüglich der objektiven Pflichtverletzung eine Umkehr der Beweislast statt (st. Rspr., BGH NJW 98, 594; BGHZ 131, 95; 126, 124). Dazu ist jedoch bei einem Mietverhältnis erforderlich, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Mieters „durch Mietgebrauch“ entstanden ist. Ist dies streitig, bleibt es bei der Beweislast des Vermieters (BGH MK 05, 21, Abruf-Nr. 043157).  

Der BGH stellt klar, dass diese Grundsätze entgegen OLG Karlsruhe (NJW 85, 142) auch gelten, wenn der Schaden – wie z.B. bei einer Beschädigung infolge Brandstiftung – durch das unbefugte Eingreifen eines Dritten verursacht worden sein kann. Behauptet der Mieter, wie hier, der Absperrhahn müsse vom Vormieter geöffnet worden sein, der noch im Besitz eines Wohnungsschlüssels sei und die Wohnung in seiner Abwesenheit betreten habe, muss der Vermieter durch Zeugnis des Vormieters unter Beweis stellen, dass dessen Verhalten nicht schadensursächlich war.