01.01.2005 | Mietgebrauch

Trittschallschutz nach Aufstockung eines Altbaus

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend.  

2. Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.  

3. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können, kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen.  

4. Wird ein älteres Wohnhaus nachträglich um ein weiteres Wohngeschoss aufgestockt, entsteht an der Mietwohnung, die vor der Aufstockung im obersten Wohngeschoss gelegen war, ein Mangel, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Anforderungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Norm an normalen Trittschallschutz genügt. Die Einhaltung der Anforderungen an erhöhten Trittschallschutz kann der Mieter nur verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist.  

(BGH 6.10.04, VIII ZR 355/03, n.v., Abruf-Nr. 042860).

Sachverhalt

Der direkt über der klägerischen Wohnung gelegene, nicht ausgebaute Dachboden wurde abgetragen und durch eine zweigeschossige Wohnung ersetzt. Zwei Sachverständigengutachten ergaben Normtrittschallpegel von L‘ = 58,5 bzw. 57 dB, die die Grenzwerte der DIN 4109 (Normtrittschallpegel L‘ = 53 dB bzw. = 46 dB für erhöhten Schallschutz) überschreiten. Die Kläger minderten die Miete um 20 Prozent. Sie begehren von den beklagten Vermietern u.a. die Herstellung eines erhöhten Trittschallschutzes von 46 dB, hilfsweise von 53 dB. Das AG hat der Klage stattgegeben. Das LG hat die Beklagten auf ihre Berufung nur zur Herstellung eines Trittschallschutzes von 53 dB verurteilt. Weitere Rechtsmittel blieben erfolglos.  

Praxishinweis

Der Zustand, in dem der Vermieter dem Mieter eine Wohnung überlassen muss, richtet sich mangels gegenteiliger Vereinbarung nach der Verkehrsanschauung. Sie wird maßgeblich durch Baualter, Ausstattung und Art des Gebäudes, aber auch durch Miethöhe und Ortssitte bestimmt (BGH MK 04, 167, Abruf-Nr. 042313). Liegt die Wohnung – wie hier – in einem nicht modernisierten Vorkriegsgebäude, muss der Mieter gewisse Unzulänglichkeiten in Bezug auf Trittschallschutz hinnehmen. Er kann weder höheren Schallschutz verlangen, als es dem Standard im Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung entsprach, noch trifft den Vermieter eine Pflicht zur Modernisierung.  

Kommt es jedoch infolge baulicher Veränderungen zu Lärmimmissionen, darf der Mieter erwarten, dass der Vermieter den Schallschutz den aktuellen Schutzbestimmungen anpasst. Hierauf hat er einen klagbaren Anspruch. Insbesondere nach Aufstockung älterer Gebäude ändern sich oft die Nutzungsgewohnheiten zum Nachteil der bisher in den oberen Geschossen wohnenden Mieter gravierend. Dementsprechend kann der Mieter einen Trittschallschutz verlangen, der wenigstens dem Mindeststandard der im Zeitpunkt der Aus- oder Umbaumaßnahmen gültigen DIN-Norm entspricht.