01.11.2005 | Mietkaution

Kautionsobergrenze: Unbehebbarer Mangel muss bei der Berechnung berücksichtigt werden

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 v.H. beruht.  

2. Ist die Miete wegen eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, bleibt der Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB grundsätzlich außer Betracht. Ausnahme: Unter Miete i.S.d. § 551 Abs. 1 BGB ist die auf Grund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt.  

(BGH 20.7.05, VIII ZR 347/04, NZM 05, 699, Abruf-Nr. 052478)

Sachverhalt

Entgegen dem Mietvertrag, nach dem die Wohnungsgröße „ca. 180 qm“ beträgt, hat diese nur eine Fläche von 154,83 qm. Die Kläger haben daher Rückzahlung der anteiligen Miete für dreizehn Monate und teilweise Rückzahlung der in Höhe des Dreifachen der vereinbarten Nettomiete geleisteten Sicherheit nebst Zinsen begehrt. Das Berufungsgericht (GE 04, 1592) hat eine Minderung von der Nettomiete zuerkannt und die weitergehende Klage abgewiesen. Ihre Revision war im Wesentlichen erfolgreich.  

Praxishinweis zu Leitsatz 1

Nach übereinstimmender Rechtsprechung des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. (MK 04, 109, Abruf-Nr. 041340) und des für die gewerbliche Miete zuständigen XII. Zivilsenats des BGH (MK 05, 155, Abruf-Nr. 51693) mindert ein abweichendes Flächenmaß die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 v.H. hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt. Die 10 v.H.-Grenze gilt auch, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit „ca.“ angegeben ist (BGH WuM 04, 268, Abruf-Nr. 041543). Bemessungsgrundlage der Minderung ist nach der Rechtsprechung des XII. Zivilsenats die Bruttomiete (MK 05, 109, Abruf-Nr. 051347), da als Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung sämtliche vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte anzusehen sind. Dieser Auffassung hat sich nun der VIII. Zivilsenat in dem aus Ls. 1 ersichtlichen Umfang angeschlossen. Damit beurteilt sich die Minderung sowohl für Wohn- als auch Gewerberaummiete nach einheitlichen Kriterien.  

Das Argument des Berufungsgerichts, die Heranziehung der Nebenkostenvorauszahlungen bei der Berechnung des Minderungsbetrags führe bei einer Abrechnung der Nebenkosten nach der Wohnfläche zu einer doppelten Anrechnung der abweichenden Wohnungsgröße, lässt der BGH nicht gelten. Leistet der Mieter bei dieser Variante auf Grund der Minderung nur geringere Nebenkostenvorauszahlungen, werden bei der Abrechnung der Betriebskosten auch nur die Zahlungen in der verminderten Höhe berücksichtigt, so dass ein eventuelles Guthaben des Mieters geringer bzw. eine Nachforderung des Vermieters höher ausfällt als wenn der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen in der ursprünglich vereinbarten Höhe erbracht hätte. Dies gilt auch, wenn – wie hier – der Mieter Rückzahlung bereits geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen verlangt.