27.03.2008 | Mietkaution

Mieter aufgepasst: Nur treuhänderische Anlage schützt vor Vermieterinsolvenz

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch nur eine Insolvenzforderung (BGH 20.12.07, IX ZR 132/06, n.v., Abruf-Nr. 080246).

Sachverhalt

Die Klägerin war bis 30.11.04 Mieterin einer Wohnung der Schuldnerin. Diese hatte eine erhaltene Kaution (1.700 DM) nicht von ihrem Vermögen getrennt angelegt. Am 1.3.05 wurde über das Vermögen der Schuldnerin das Insolvenzverfahren eröffnet und der Beklagte zum Insolvenzverwalter bestellt. Die Aussonderungsklage war in allen Instanzen erfolglos.  

Entscheidungsgründe

Für eine Aussonderung (§ 47 InsO) aufgrund Treuhandverhältnisses ist es nach dem auch insoweit maßgeblichen Bestimmtheitserfordernis geboten, das Treugut – soweit es sich um vertretbare Gegenstände handelt – vom eigenen Vermögen des Treuhänders getrennt zu halten. Dies gilt entsprechend, wenn Forderungen eingezogen werden oder Zahlungen auf ein Bankkonto erfolgen. Eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens kann nur entstanden sein, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von treuhänderisch gebundenen Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt (BGH NJW 71, 559; WPM 96, 662; ZIP 03, 1404; 05, 1465).  

In Übereinstimmung hierzu wird in Rechtsprechung und Schrifttum (Nachweise Urteilsgründe Rn. 7) ganz überwiegend vertreten, dass der Mieter die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur aussondern kann, wenn der Vermieter sie auf einem entsprechend gekennzeichneten Sonderkonto angelegt hat. Ist dagegen die Kaution unter Verletzung von § 551 Abs. 3 S. 3 BGB nicht vom Eigenvermögen des Schuldners getrennt worden, besteht keine Aussonderungsbefugnis für den Mieter.