· Fachbeitrag · Vermieterinsolvenz
Keine Anlagepflicht des Insolvenzverwalters für eine noch an den Schuldner gezahlte Barkaution
In der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter gegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution nicht zu (BGH 13.12.12, IX ZR 9/12, Abruf-Nr. 130142). |
Sachverhalt
Die Schuldnerin untervermietete eine Halle an den Beklagten. Sie verpflichtete sich, dessen Barkaution auf ein auf seinen Namen lautendes Sonderkonto einzuzahlen, kam dem aber nicht nach. In 7/08 wurde sie verurteilt, die Halle geräumt an ihre Vermieterin herauszugeben. Am 13.10.08 stellte die Schuldnerin Insolvenzantrag. Der Kläger als vorläufiger Insolvenzverwalter mahnte bei dem Beklagten offene Mieten an und übergab die Halle am 5.11.08 an die Vermieterin. Mit dieser war er sich einig, dass die Vermieterin in den Mietvertrag mit dem Beklagten eintrat. Nach Insolvenzeröffnung (18.12.08) verlangte der Kläger als Insolvenzverwalter vom Beklagten die Zahlung der rückständigen Mieten. Dieser rechnete mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution auf. In zweiter Instanz berief er sich mit Erfolg auf ein Zurückbehaltungsrecht, bis die Kaution auf ein auf seinen Namen lautendes Sonderkonto eingezahlt sei. Der BGH weist die Berufung des Beklagten zurück.
Entscheidungsgründe
Ansprüche aus einem nach Insolvenzeröffnung fortbestehenden Mietverhältnis (§ 108 Abs. 1 S. 1 InsO) sind Masseverbindlichkeiten, wenn ihre Erfüllung für die Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss (§ 55 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 InsO). Ansprüche für die Zeit vor Eröffnung kann der Mieter dagegen gemäß § 108 Abs. 3 InsO nur als Insolvenzgläubiger geltend machen (BGH MK 03, 83, Abruf-Nr. 031009). Die Ansprüche des Beklagten gegen die Schuldnerin wegen der vertragswidrigen Nichtanlage der Kaution waren vor Insolvenzeröffnung entstanden und fällig. Es handelt sich daher um einfache Insolvenzforderungen, selbst wenn der Mietvertrag durch den Kläger fortgesetzt wurde (§ 108 Abs. 3, § 38 InsO). Das heißt: In diesen Fällen kann der Mieter sowohl den Rückgewährsanspruch, wie auch den Anspruch auf insolvenzfeste Anlage der Kaution nur als einfache Insolvenzforderungen geltend machen.
Sogar der Fall, dass ein Vermieter das Entstehen eines Aussonderungsrechts an dem Kautionsbetrag nach § 47 InsO bewusst verhindert hat (BGH MK 08, 67, Abruf-Nr. 080246), ist nicht anders zu beurteilen. Der gegenteilige Standpunkt wertet schuldrechtliche Ansprüche aus einer nicht vollzogenen Treuhandabrede zu Ansprüchen gegen die Masse auf und bevorzugt den Mieter gegenüber den anderen Gläubigern. Auf einen solchen besonderen Schutz ist der Mieter im Übrigen nicht angewiesen. Will er sich vor einem Verlust der Kaution bei Insolvenz seines Vermieters schützen, kann er den Anspruch auf Anlage der Kaution vor Eintritt der Insolvenz durchsetzen, indem er seinen Vermieter durch geeignete Maßnahmen dazu zwingt, die Kaution auf ein insolvenzfestes Sonderkonto einzuzahlen (BGH MK 11, 25, Abruf-Nr. 104749).
Praxishinweis
Der Mieter hat zwar nach § 551 Abs. 3 BGB oder - wie hier - als gewerblicher Mieter aufgrund vertraglicher Vereinbarung einen fälligen Anspruch darauf, dass die Barkaution auf ein treuhänderisches Sonderkonto eingezahlt wird. Dabei handelt es sich jedoch nur um einen schuldrechtlichen Anspruch auf gesetzeskonforme bzw. vertragsgemäße Anlage. Dieser steht in keinem Gegenseitigkeitsverhältnis zum Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung. Es gilt nicht § 320 BGB, sondern der Mieter hat lediglich ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB. Dieses hat - entgegen Marotzke, Urteilsgründe Rn. 9 - bei Insolvenz des Vermieters keine Wirkung zu seinen Gunsten. Das heißt: Hat der Vermieter die Kaution nicht von seinem Eigenvermögen getrennt, besteht in der Insolvenz keine Aussonderungsbefugnis für den Mieter. Der Anspruch auf treuhänderische Anlage der Kaution ist bei nach Insolvenzeröffnung fortbestehendem Mietverhältnis ebenso wie der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nur eine einfache Insolvenzforderung i.S. des § 38 InsO, nicht aber eine Masseschuld i.S. des § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO.
Der BGH folgt der Auffassung, dass es in Widerspruch zu der gesetzlichen Wertung des Insolvenzrechts steht, einer nicht erfüllten Treuhandabrede die Rechtswirkung eines Aussonderungsrechts zuzuerkennen. Grund: Nach der Zäsurwirkung des § 108 Abs. 3 InsO kann der andere Teil Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens nur als Insolvenzgläubiger geltend machen. Hierunter fallen auch die Ansprüche des Mieters aus einer vom Schuldner nicht angelegten Barkaution (Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., Einf. v. § 535, Rn. 124; Fischer-Dieskau/Geldmacher, § 566a BGB, Anm. 12). Das heißt: Da hier die Ansprüche wegen der Nichtanlage der Mietsicherheit vor Insolvenzeröffnung entstanden und fällig waren, handelt es sich insoweit um einfache Insolvenzforderungen, selbst wenn der Mietvertrag durch den Insolvenzverwalter fortgesetzt wurde (§ 108 Abs. 3, § 38 InsO). Gleiches gilt für den Kautionsrückzahlungsanspruch, der hier zudem nicht fällig war.
Hierdurch unterscheidet sich die Haftung des Insolvenzverwalters von der gemäß § 152 ZVG umfassenden - auch den Fall der nicht an ihn weiter geleiteten Kaution einschließenden - Haftung des Zwangsverwalters (BGH MK 05, 138, Abruf-Nr. 051689; MK 09, 117, Abruf-Nr. 091348; MK 09, 203, Abruf-Nr. 093474).
Neben den bereits in MK 08, 67 aufgezeigten Möglichkeiten zur Erzwingung der getrennten Kautionsanlage hebt der BGH insbesondere das Recht des Wohnraummieters hervor, bereits die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig zu machen. Hieraus folgt, dass der BGH dieses Recht bei einer - wie hier - vereinbarten treuhänderischen Anlagepflicht auch dem gewerblichen Mieter zubilligt.
Bei fortbestehendem Mietverhältnis kann der Mieter zudem darauf hoffen, dass der Insolvenzverwalter das vermietete Grundstück veräußert. In diesem Fall geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution auf den Erwerber über (§ 566a BGB). Dies gilt auch, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die Kaution nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte und der Anspruch des Mieters deshalb nur einfache Insolvenzforderung i.S. des § 38 InsO war. Gleiches gilt für den ZVG-Erwerb (BGH MK 12, 101, Abruf-Nr. 121053).
