24.09.2009 | Mietminderung

Keine Mietminderung bei verschlechtertem Schallschutz nach Austausch des Bodenbelags

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert (BGH 17.6.09, VIII ZR 131/08, Abruf-Nr. 092406).

Sachverhalt

Nachdem die Eigentümer der über der Wohnung der Klägerin gelegenen Wohnung (Streithelfer der Klägerin) in dieser den früher vorhandenen PVC-Belag durch Bodenfliesen ersetzt hatten, rügte die Beklagte (Mieterin der Klägerin) das Vorhandensein von Schallbrücken. Im selbstständigen Beweisverfahren zwischen der Klägerin und den Streitverkündeten wurde festgestellt, dass durch die Fliesen Schallbrücken entstanden waren. Mit 61 dB waren zwar die Trittschall-Anforderungen der im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes (ca. 1970) geltenden DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau - (Fassung 1962/maximal 63 dB), nicht aber diejenigen der DIN 4109 (Fassung 1989/maximal 53 dB) eingehalten. Die Beklagte minderte deshalb die Nettomiete um monatlich 30 Prozent und behielt weitere 20 Prozent zurück. Das LG hat sie zur Zahlung der Mietrückstände verurteilt. Ihre Revision war erfolglos.  

Entscheidungsgründe

Der BGH verneint einen Mangel und damit ein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht. Grund: Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Maßgeblich sind daher in erster Linie die Vereinbarungen der Parteien (BGH MK 05, 7, Abruf-Nr. 042860). Vertragliche Abreden über Art und Umfang des Trittschallschutzes der vermieteten Wohnung oder über deren Lärmfreiheit im Allgemeinen sind hier jedoch nicht getroffen worden. Fehlen ausdrückliche Parteiabreden, ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH, a.a.O.). Zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galt für die Schalldämmung die DIN-Norm 4109 in der Fassung von 1962. Deren Werte werden auch nach dem Austausch des Bodenbelags in der Wohnung der Streithelfer eingehalten.  

Der Mieter kann allerdings erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen, wenn der Vermieter selbst bauliche Veränderungen vornimmt, die zu Lärmimmissionen führen können (BGH MK 05, 7). Mit dem Sachverhalt dieser Entscheidung ist der jetzt zu beurteilende Sachverhalt nicht vergleichbar. Die beanstandeten Maßnahmen sind schon nicht von der Klägerin als Vermieterin selbst, sondern von den Streithelfern vorgenommen worden, die Eigentümer der über der Wohnung der Beklagten gelegenen Wohnung sind. Vor allem aber sind diese Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her dem erstmaligen Ausbau eines Dachgeschosses - wie im Fall BGH MK 05, 7 - für eine Wohnnutzung nicht gleichzustellen. Die Streithelfer haben in ihrer Wohnung nur den Bodenbelag ausgetauscht. Estrich und Geschossdecke sind unverändert. Es handelt sich also ausschließlich um solche Arbeiten, die aufgrund der Abnutzung des Fußbodens zum Zwecke der Instandhaltung der Wohnungsausstattung von Zeit zu Zeit erforderlich sind, ohne dass damit eine Veränderung oder Modernisierung des Gebäudes als solchem einhergeht. Bei einem bloßen Austausch des Fußbodenbelags in der Oberwohnung, sei es durch den Vermieter selbst, sei es durch einen anderen Sondereigentümer, kann der Mieter nicht erwarten, dass die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Trittschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit des Austauschs geltenden DIN-Normen genügt. Die damit verbundenen Eingriffe in die Gebäudesubstanz sind - anders als der erstmalige Ausbau des Dachgeschosses zur Wohnnutzung - mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter kann deshalb nicht verlangen, dass bei ihrer Durchführung höhere Lärmschutzwerte eingehalten werden, als sie bis dahin für das Gebäude galten.