01.08.2005 | Mietpreisüberhöhung

Vergleichsmaßstab ist Marktlage in gesamter Gemeinde

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht nur auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Wohnung befindet. Das Merkmal des „geringen Angebots“ ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist (BGH 13.4.05, VIII ZR 44/04 n.v., Abruf-Nr. 051699).

Praxishinweis

Dem Mieter steht wegen Teilnichtigkeit der Mietvereinbarung ein Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB i.V.m. § 134 BGB, § 5 WiStG i.H. des Differenzbetrags zu, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 v.H. übersteigt. Das setzt voraus, dass sich der Vermieter die Vertragsmiete infolge Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen hat versprechen lassen. Beim Tatbestandsmerkmal der „Ausnutzung“ ist nicht allein auf das Verhalten des Vermieters und die objektive Lage auf dem maßgeblichen Wohnungsmarkt abzustellen (BGH MK 04, 97, Abruf-Nr. 041040). Angesichts der vielen denkbaren Motivlagen des Mieters für den Vertragsschluss muss sich dieses Merkmal auch auf seine Person beziehen. Wer die geforderte Miete ohne Weiteres oder aus besonderen persönlichen Gründen zu zahlen bereit ist, wer also eine objektiv bestehende Ausweichmöglichkeit nicht wahrnimmt, wird nicht „ausgenutzt“.  

Daran hält der BGH fest. Ausnutzen bedeutet das bewusste Zunutzemachen einer für den anderen Teil ungünstigen Lage (OLG Braunschweig ZMR 00, 18; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., Rn. 76 nach § 535 BGB/§ 5 WiStG). Dazu gehört mindestens, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann. Zur Feststellung dieser Voraussetzungen bedarf es eines entsprechenden Vortrags des klagenden Mieters.  

Ob eine Mietpreisüberhöhung vorliegt, ist mittels Vergleichsanalyse zwischen vereinbarter und ortsüblicher Miete zu prüfen. Hierbei ist auf den „Teilmarkt“ abzustellen, zu dem die Wohnung gehört. Unter Zugrundelegung der gesetzlich vorgegebenen preisbildenden Parameter (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) ist die Mangelsituation getrennt nach Wohnungsgruppen festzustellen. Dabei ist umstritten, ob das „Lage“-Kriterium nur auf den Stadtteil der Wohnung zu beziehen ist (LG Düsseldorf DWW 99, 181; LG Hamburg WuM 89, 522; WuM 00, 94; LG Köln, NZM 99, 404; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Rn. 71) oder ob die Marktlage im gesamten Stadtgebiet einzubeziehen ist (LG Frankfurt WuM 98, 167; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 5 WiStG, Rn. 26). Der erstmals mit dieser Frage befasste BGH teilt letztere Auffassung: