01.05.2006 | Wirtschaftsstrafgesetz

Mietpreisüberhöhung: Mieter trägt Beweislast auch bei Luxuswohnung in Ballungsgebiet

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe („Teilmarkt“) festzustellen. Für eine Wohnung mit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem Ballungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar (BGH 25.1.06, VIII ZR 56/04, GE 06, 161, Abruf-Nr. 060641).

Sachverhalt

Nach Abschluss des Mietvertrags über eine Luxus-4-Zimmer-Wohnung mit ca. 160 qm unterzeichneten die Parteien am gleichen Tag ein Schreiben der beklagten Vermieterin vom Vortag. Darin wies die Vermieterin darauf hin, dass eine Vermietung zu Wohnzwecken vereinbart sei, sie bei teilgewerblicher Nutzung für daraus erwachsende Schäden nicht hafte und der Mieter (Kläger) sie von allen Negativfolgen insoweit freistelle. Zum damaligen Zeitpunkt galt eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung in der Gemeinde, und diese war nach § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F. zu einem Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt worden. Mit seiner in den Instanzen überwiegend erfolgreichen Klage hat der Kläger u.a. Rückzahlung von in der Zeit vom 3/98 bis 1/03 überzahlter Miete gefordert. Die Revision der Beklagten hatte (vorläufigen) Erfolg.  

Praxishinweis

Dem Mieter steht wegen Teilnichtigkeit der Mietvereinbarung ein Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB i.V.m. §§ 134 BGB, § 5 WiStG in Höhe des Differenzbetrags zu, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen in einer Gemeinde bei Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen um mehr als 20 Prozent übersteigt (BGH MK 04, 98, Abruf-Nr. 041040). Ob eine Mietpreisüberhöhung vorliegt, ist anhand einer Vergleichsanalyse zwischen der vereinbarten und der ortsüblichen Miete zu prüfen. Hierbei ist hinsichtlich der Beantwortung der Frage, ob (nur) ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorliegt, auf den „Teilmarkt“ abzustellen, zu dem die Wohnung gehört und die Mangelsituation unter Zugrundelegung aller in § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG vorgegebenen preisbildenden Parameter (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) getrennt nach Wohnungsgruppen festzustellen (BGH MK 05, 142, Abruf-Nr. 051699).  

Die Bestimmung einer Gemeinde zu einem Gebiet mit gefährdeter Wohnversorgung und die Geltung einer Zweckentfremdungsverordnung werden vielfach als Indiz für eine Mangellage angesehen und hieraus der Schluss gezogen, die vereinbarte Mietpreisüberhöhung beruhe auf dieser Mangellage (Nachweise bei Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., Nach § 535 BGB, § 5 WiStG, Rn. 73). Die Rückforderungsklage hat nach dieser Ansicht schon Erfolg, wenn der Vermieter diese Vermutung nicht entkräften kann. Der BGH lässt offen, ob diese Umstände allein hinreichend aussagekräftige Anzeichen für das Vorhandensein einer Mangelsituation für Wohnungen durchschnittlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sein können. Anders als das Berufungsgericht verneint er eine solche Indizwirkung jedenfalls für den eng umgrenzten, durch eine insgesamt weit überdurchschnittliche Qualität der in Betracht kommenden Wohnungen gekennzeichneten Teilmarkt, wie er im Streitfall anzunehmen war.