01.04.2005 | Mietprozess

Grundstückserwerber muss Verzug des Veräußerers mit der Mängelbeseitigung gegen sich gelten lassen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug, wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Erwerber (BGH 9.2.05, VIII ZR 22/04, n.v., Abruf-Nr. 050653).

Sachverhalt

Der Beklagte forderte die Kläger, seine damaligen Vermieter, mit Schreiben vom 1.3.00 unter Fristsetzung zur Beseitigung eines Wohnungsmangels auf. Seit 1.6.00 ist die Erwerberin neue Eigentümerin des Grundstücks. Gegenüber der Klage auf Zahlung rückständiger Miete hat der Beklagte hilfsweise mit einem Schadenersatzanspruch auf Erstattung der Kosten des wegen des Mangels eingeleiteten selbstständigen Beweisverfahrens (Gerichts-, Sachverständigen- und RA-Kosten) aufgerechnet, hilfsweise Widerklage erhoben. Das AG hat die Aufrechnung nur in Höhe der vor der Grundstücksumschreibung gezahlten Gerichtskosten für begründet erachtet. Berufung und Revision des Beklagten hatten keinen Erfolg.  

Praxishinweis

Die Aufrechnung des Beklagten mit den Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten des Beweisverfahrens konnte nur Erfolg haben, wenn ihm insoweit gegen die Kläger als seinen früheren Vermietern und nicht gegen die Erwerberin ein Schadenersatzanspruch nach § 538 Abs. 1 BGB a.F./ § 536a Abs. 1 BGB n.F. zustand. Der BGH hat dies mit dem LG verneint und erstmals die im Leitsatz wiedergegebene Streitfrage beantwortet.  

Der Erwerber eines Grundstücks tritt gemäß § 571 Abs. 1 BGB a.F./§ 566 Abs. 1 BGB n.F. mit dem vollendeten Eigentumserwerb an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein. Hierbei handelt es sich nicht um eine „gesetzlich normierte Vertrags-übernahme”. Der Erwerber ist nicht Rechtsnachfolger des ursprünglichen Eigentümers und Vermieters. Die Wirkung des § 571 BGB a.F. /§ 566 BGB n.F. besteht vielmehr darin, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen Erwerber und Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (BGH NZM 00, 711; NJW 62, 1388).