01.06.2006 | Mietsicherheiten

Kaution sichert auch den Saldo aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH 18.1.06, VIII ZR 71/05, WuM 06, 197, Abruf-Nr. 061016).

Sachverhalt

Die klagende Wohnungsmieterin hatte eine Barkaution geleistet und während der Mietzeit die vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten erbracht. Nach Mietende rechneten die beklagten Vermieter über die Kaution nebst Zinsen ab. Einen Teilbetrag hielten sie wegen einer erwarteten Nachforderung aus einer noch zu erstellenden, letzten Betriebskostenabrechnung zurück. Mit der Klage hat die Klägerin u.a. Zahlung des einbehaltenen Kautionsbetrags verlangt. Die Beklagten haben sodann die Betriebskosten abgerechnet und mit einer Nachforderung gegen die Klageforderung aufgerechnet. In Höhe des Restbetrags haben sie den Anspruch anerkannt und sogleich ausgezahlt. Das AG hat in Höhe des aufgerechneten Teilbetrags auf einseitigen Antrag der Klägerin die Erledigung der Hauptsache festgestellt. Die Berufung der Beklagten war erfolglos. Auf ihre Revision hat der BGH die Klage – soweit nicht anerkannt – abgewiesen.  

Praxishinweis

Die Feststellung der Erledigung der Hauptsache eines Rechtsstreits hat nicht nur den Eintritt eines erledigenden Ereignisses zur Voraussetzung, sondern auch, dass die Klage im Zeitpunkt dieses Eintritts zulässig und begründet war. Eine von Anfang an unbegründete Klage ist trotz Erledigungserklärung abzuweisen (BGH NJW 92, 2235; BGH WuM 04, 1976). Die Feststellung der Erledigung wäre daher nur gerechtfertigt gewesen, wenn die Klage auf Rückzahlung der von den Beklagten einbehaltenen Restkaution zunächst begründet gewesen, dann aber durch die Aufrechnung der Beklagten mit ihrer Betriebskostennachforderung unbegründet geworden wäre. Der BGH hat das zu Recht verneint, weil der Kautionsrückzahlungsanspruch bis zur Erteilung der letzten Betriebskostenabrechnung und der damit verbundenen Aufrechnung nicht fällig war.  

Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er sie zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. Diese Verpflichtung beruht, wenn keine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag enthalten ist, auf der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede, die der Hingabe der Kaution zu Grunde liegt (BGHZ 141, 160).