27.05.2009 | Mietvertrag

Haftungsfalle Beurkundungspflicht

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Enthält der Grundstücksmietvertrag eine Kaufoption und eine salvatorische Erhaltungsklausel, muss derjenige die Gesamtnichtigkeit beweisen, der sich hierauf beruft.  

2. Es bleibt offen, ob eine Kaufoption der notariellen Beurkundung gemäß § 311b BGB bedarf.  

(BGH 17.12.08, XII ZR 57/07, Abruf-Nr. 091233)

Sachverhalt

Der befristete Hotelpachtvertrag räumt der Mieterin eine Kaufoption für das gesamte „Objekt-Gebäude einschließlich Einrichtung“ ein. Der Bestand des Vertrags soll durch die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen unberührt bleiben. Ihre Klage auf Übergabe des Hotels und Feststellung des Schadenersatzes wegen verspäteter Übergabe hat Erfolg.  

Praxishinweis

Gemäß § 311b Abs. 1 S. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Dies gilt auch für die Bestellung eines Vorkaufsrechts (MK 08, 192), was in der gerichtlichen Praxis von den Parteien häufig übersehen wird. Folge: Wird ein Grundstücksmietvertrag mit einer Vorkaufsabrede verbunden, bedarf der gesamte Vertrag der notariellen Beurkundung, andernfalls ist er nichtig, §§ 125 S. 1, 139 BGB.  

Eine Teilnichtigkeit führt nicht zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts, wenn eine objektive Bewertung ergibt, dass die Parteien es in Kenntnis der Sachlage nach Treu und Glauben und bei vernünftiger Abwägung auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen hätten (BGH ZMR 04, 898). Das heißt: Für die Anwendung des § 139 BGB kommt es entscheidend darauf an, welche Bedeutung die nichtige Vorkaufsabrede für den Gesamtvertrag haben sollte, und ob die Mietvertragsparteien diesen nach ihrem insoweit maßgeblichen hypothetischen Parteiwillen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses auch ohne sie geschlossen hätten. Die Vertragspartei, die das teilnichtige Geschäft aufrechterhalten will, ist hierfür darlegungs- und beweispflichtig (BGH NZM 05, 779).