01.07.2005 | Mietvertrag

Steht das Wärmecontracting vor dem Aus?

Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen („Wärmecontracting“), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen (BGH 6.4.05, VIII ZR 54/04, DWW 05, 195, Abruf-Nr. 051343).

Sachverhalt

Die klagende Vermieterin schloss während eines bestehenden Mietverhältnisses einen Nahwärmeanschluss- und -liefervertrag mit dem Unternehmen G. (Contractor). G. verpflichtete sich darin, die Heizungsanlage in einem leistungsfähigen und betriebssicheren Zustand zu halten und die Klägerin von allen Risiken und Instandhaltungsmaßnahmen, die der Betrieb der Heizanlage mit sich bringt, freizustellen. Gegenstand der in allen Instanzen erfolglosen Klage sind Heizkostennachforderungen gegenüber den beklagten Mietern, die die Kosten der Wärmelieferung enthalten.  

Praxishinweis

Die Vermieterleistung „Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ umfasst bei einer mit einer Zentralheizung ausgestatteten Wohnung als wesentliche Vertragspflicht auch die Versorgung mit Energie und Heizung. Seit einigen Jahren versuchen vor allem Vermieter größerer Wohnanlagen vermehrt, gegenüber ihren Mietern das Wärmecontracting durchzusetzen. Nach dem dabei favorisierten Betreibermodell bleibt der Vermieter gegenüber dem Mieter zur Beheizung der Wohnung verpflichtet. Er erbringt diese Leistung aber nicht mehr selbst, sondern bedient sich eines Wärmelieferanten, der die Heizanlage betreibt und finanziert. Kern des Geschäfts ist der vom Vermieter an den Contractor zu zahlende Wärmepreis. Dieser ist betriebswirtschaftlich kalkuliert und enthält neben den normalen Betriebskosten u.a. auch die Investitions- und Verwaltungskosten und den Unternehmergewinn des Lieferanten (Lammel, HeizKV, 2. Aufl., § 1, Rn. 42).  

Es ist umstritten, unter welchen Voraussetzungen Vermieter den von einem Dritten in Rechnung gestellten Wärmepreis auf den Mieter umlegen können, wenn der Betrieb einer bereits vorhandenen Zentralheizungsanlage während eines laufenden Mietverhältnisses auf den Dritten übertragen wurde.