01.11.2005 | Mietvertrag

Wann ist zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ein Vertreterzusatz erforderlich?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Wird der langfristige Mietvertrag für eine GmbH durch einen Vertreter unterzeichnet, muss der geleisteten Unterschrift zur Wahrung der Schriftform kein die Vertretung kennzeichnender Zusatz beigefügt sein.  

2. Eine salvatorische Erhaltungsklausel in einem Formularmietvertrag über Geschäftsräume kann von einer zugleich vereinbarten, AGB-rechtlich bedenklichen salvatorischen Ersetzungsklausel inhaltlich getrennt werden.  

(BGH 6.4.05, XII ZR 132/03, GuT 05, 143, Abruf-Nr. 051517)  

Praxishinweis zu Leitsatz 1

Die Vereinbarung einer langfristigen Laufzeit des Mietvertrags ist unwirksam, wenn bei seinem Abschluss die Schriftform des § 550 BGB nicht eingehalten ist. Hierzu ist es erforderlich, dass sämtliche Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Partei ein Vertreter, muss dies nach der bisherigen BGH-Rspr. zum Schutz des Erwerbers in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGH NZM 04, 97). Insoweit kommt es für die Frage, ob jemand eine Erklärung auch im fremden Namen abgibt, auf deren objektiven Erklärungswert an, also darauf, wie sich die Erklärung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte für den Empfänger darstellt. Dabei sind außer dem Wortlaut der Erklärung alle Umstände zu berücksichtigen, die unter Beachtung der Verkehrssitte Schlüsse auf den Sinn der Erklärung zulassen, insbesondere die dem Rechtsverhältnis zu Grunde liegenden Lebensverhältnisse, die Interessenlage, der Geschäftsbereich, dem der Erklärungsgegenstand angehört und typische Verhaltensweisen.  

Zweifel können entstehen, wenn eine Nachtragsvereinbarung zu einem mit Eheleuten abgeschlossenen Pachtvertrag nur vom Ehemann unterschrieben wird, ohne dass die Urkunde erkennen lässt, dass dessen Unterschrift auch im Namen seiner Ehefrau erfolgt ist (BGHZ 125, 175). Gleiches gilt, wenn nur einer von zwei gesamtvertretungsberechtigten Gesellschaftern einer GbR den Vertrag unterschreibt, ohne dass die Unterschrift erkennbar zugleich im Namen des anderen geleistet wird (BGH MK 03, 166, Abruf-Nr. 031991).  

Der Schutzzweck des § 550 BGB erfordert aber nicht stets die Anbringung eines Vertretungszusatzes, wenn der Mietvertrag durch einen Vertreter unterschrieben wird. Der BGH stellt klar, dass ein Vertretungszusatz nur obligatorisch ist, wenn von mehreren Vermietern oder Mietern oder von mehreren Gesellschaftern einer GbR nur einer unterschreibt. Sonst wäre nicht ersichtlich, ob der Unterzeichnende die Unterschrift nur für sich selbst oder zugleich in Vertretung der anderen leistet (Abgrenzung zu BGH MK 03, 166 und NZM 04, 97). Können solche Zweifel nicht auftreten, ist der fehlende Zusatz unschädlich. Dieser Fall ist anzunehmen, wenn – wie hier – nach den Umständen des Vertragsschlusses davon auszugehen ist, dass der Unterzeichnende mit seiner Unterschrift die im Rubrum des Mietvertrags als Vermieterin bezeichnete GmbH verpflichten und nicht selbst Vertragspartei werden will. Die weitere Frage, ob die Urkunde durch den zuständigen rechtsgeschäftlichen Vertreter der GmbH unterzeichnet worden ist oder ein Handeln als Vertreter ohne Vertretungsmacht vorliegt, steht der Schriftform des § 550 BGB nicht entgegen. Es bedarf daher auch nicht der Kennzeichnung der Art des Vertretungsverhältnisses. Wird der Mietvertrag für eine Vermieter-GmbH durch einen vollmachtlosen Vertreter unterschrieben, liegt in der langjährigen Durchführung des Mietvertrags jedenfalls eine nachträgliche Genehmigung. Diese bedarf nach § 182 Abs. 2 BGB nicht der Schriftform des § 550 BGB.