01.12.2005 | Minderung

Flächenabweichung als Mangel, wenn die Wohnung auf Wunsch des Mieters vergrößert worden ist

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 v.H. unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i.S. des § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.  

2. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, infolge der Flächendifferenz sei die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, bedarf es nicht.  

3. Dies gilt auch, wenn die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrags durch Vergrößerung an die Bedürfnisse der Mieter angepasst wurde (BGH 28.9.05, VIII ZR 101/04, n.v., Abruf-Nr. 053251).  

Sachverhalt

Bei der von den Klägern angemieteten Wohnung mit Balkon handelte es sich ursprünglich um eine Zwei-Zimmer-Wohnung, die die beklagte Vermieterin vor Beginn des Mietverhältnisses auf Wunsch der Kläger um ein Zimmer vergrößern ließ. Der Mietvertrag gibt die Wohnfläche mit 86,87 qm an. Ein Privatgutachter ermittelte unter Zugrundelegung der II. BV eine Wohnfläche von 73,18 qm. Hierauf gestützt verlangen die Kläger anteilige Rückzahlung der zuviel geleisteten Mieten für 48 Monate (insgesamt 4.363,20 EUR). AG und LG haben die Klage abgewiesen. Die Revision der Kläger führte zur Zurückverweisung an das Berufungsgericht.  

Praxishinweis

Für den Anspruch des Wohnraummieters auf Minderung wegen tatsächlich geringerer Wohnfläche als vertraglich vereinbart hat der VIII. Zivilsenat entschieden, dass ein abweichendes Flächenmaß die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch dann erheblich mindert, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 v.H. hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt (MK 04, 109, Abruf-Nr. 041340). Diese im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit gezogene Grenze von 10 v.H. gilt auch, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit „ca.“ angegeben ist (BGH WuM 04, 268, Abruf-Nr. 041543).  

Der VIII. Zivilsenat überträgt diese Grundsätze nun auf den Fall, dass die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrags auf Mieterwunsch vergrößert wurde. Der BGH sieht in der genauen Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag ohne Neuvermessung auf Grund der vorangegangenen Umbauarbeiten nicht nur eine unverbindliche Objektbeschreibung. Besteht nach einem Umbau wegen der fehlenden Neuvermessung Unsicherheit über die tatsächliche Größe einer Wohnung, lässt die genaue Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag vermuten, dass die Vertragsparteien diese Unsicherheit beseitigen und eine bestimmte Größe verbindlich festlegen wollten. An die Widerlegung dieser Vermutung stellt der BGH hohe, vom Vermieter kaum zu erfüllende Anforderungen. Dieser muss entweder darlegen und beweisen, dass der vertraglichen Flächenangabe nach dem Willen der Parteien ausnahmsweise aus anderen Gründen keine Verbindlichkeit zukommen sollte oder dass die Flächenangabe lediglich als bloße Schätzung oder Angabe einer unverbindlichen Größenordnung zu verstehen sein sollte. Hieran fehlte es im Streitfall.