21.04.2011 | Minderung

Keine ganzjährige Durchschnittsminderung bei sich nur periodisch auswirkendem Mangel

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Wirkt sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist die Miete auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt (BGH 15.12.10, XII ZR 132/09, Abruf-Nr. 110211).

Sachverhalt

Der Beklagte minderte die Miete ab 9/08 mit der Behauptung, die Räume zum Betrieb einer Kinderarztpraxis seien im Sommer wegen zu hoher Temperaturen nur eingeschränkt nutzbar. Unstreitig lag in den Monaten 10 und 11/08 eine Tauglichkeitsbeschränkung nicht vor. Die Klage auf Zahlung der Mietrückstände für 10 und 11/08 hat in allen Instanzen Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der BGH unterstellt für das Revisionsverfahren, dass wegen erheblicher Überhitzung der Mieträume im Sommer und einer von der Klägerin geschuldeten Klimatisierung ein Mangel vorlag und klärt, welche Konsequenzen es für die Minderung hat, wenn sich ein Mangel jahreszeitlich bedingt nur in bestimmten Monaten und unterschiedlich auf die Gebrauchstauglichkeit auswirkt. Für diesen Fall wird in der Praxis häufig über den gesamten Jahreslauf gesehen eine (geringere) Durchschnittsminderung ermittelt. Der BGH lehnt dies ab. Grund: Die kraft Gesetzes eintretende Minderung ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Dieses ist (nur) gestört, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch wegen eines Mangels nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist. Mangel ist hierbei jede nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands von dem vertraglich vereinbarten Zustand, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt (BGH NJW 00, 1714; MK 05, 155, Abruf-Nr. 051693; MK 11, 3, Abruf-Nr. 104076).  

Eine nicht nur unerhebliche Tauglichkeitsbeschränkung sieht der BGH auch als gegeben an, wenn der Mangel sich auf die Gebrauchstauglichkeit zwar noch nicht unmittelbar auswirkt, aber - wie bei öffentlich-rechtlichen Gebrauchsbeschränkungen - die konkrete Gefahr bestehen kann, dass er sie jederzeit erheblich beeinträchtigt (BGH MK 08, 59, Abruf-Nr. 080794; NJW 92, 3226; WM 83, 660). Hieran fehlt es, wenn sich ein Mangel - mag er auch latent vorhanden sein - nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirkt. Dann ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt (Nachweise, auch zur Gegenmeinung, Urteilsgründe Tz. 13). Umgekehrt scheidet eine Minderung aus, wenn die Mietsache trotz des Mangels - wie hier in den Monaten Oktober und November - uneingeschränkt vertragsgemäß nutzbar ist.