20.08.2021 · Fachbeitrag · Mietrechtliche Aspekte bei Flutkatastrophen

Ersatzansprüche wegen Wasserschäden durch Starkregen: Instandsetzung, Minderung, Kündigung

von RA Dr. Hans-Reinold Horst, Hannover/Solingen

| Die in weiten Teilen Deutschlands am 14./15.7.21 eingetretene Naturkatastrophe durch starke Regenfälle und Hochwasser hat betroffene Gebäude oft schwer geschädigt und sogar zerstört. Wie bereits bei der Flutkatastrophe nach dem Elbhochwasser 2002 ergeben sich daraus die im Folgenden betrachteten mietrechtlichen Fragestellungen sowie einschneidende wirtschaftliche Konsequenzen für alle Beteiligten. Denn selbst im „günstigsten“ Fall einer bestehenden Elementarschadenversicherung in den Versicherungssparten „Gebäude“ und „Hausrat“ wird es wegen der versicherungsrechtlichen Lage zu unerwarteten Deckungslücken kommen. |

1. Hochwasser als Naturkatastrophe: Sachmängelgewährleistung

Über die hohen finanziellen Belastungen durch die Kosten der Schadensbeseitigungen hinaus drohen Vermietern erhebliche Mietausfälle. Denn ist eine Wohnung aufgrund einer Naturkatastrophe nur eingeschränkt oder gar nicht nutzbar, können Mieter mindern. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an (LG Leipzig 28.5.03, 1 S 1314/03; zum Schadenersatzanspruch des Mieters wegen Zerstörung von Eigentum und Hausrat durch eindringenden Starkregen: LG Bonn 10.2.17, 1 O 201/1 ‒ verneint).

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er ihm eine mangelfreie Wohnung überlässt und sie während der Mietzeit in diesem Zustand hält (Hauptpflicht des Vermieters). Ist das nicht oder nur teilweise möglich, ist der Mieter ganz oder teilweise von der Mietzahlung befreit, z. B. Mieter, die ihre Mieträume nach der Jahrhundertflut 2002 nicht mehr nutzen konnten (LG Leipzig, a. a. O. ‒ Minderung 100 Prozent; zum Thema „Hochwasser“: Ewer, NJW 02, 3497; Eisenschmid, NZM 02, 889; zur Reduktion der Ladenschlusszeiten auf „null“ aus Anlass der Überschwemmungen: Rozek, NVwZ 03, 397). Denn das Eindringen von Wasser in das Mietobjekt aufgrund von Hochwasser oder die Nichterreichbarkeit des Objekts wegen einer Überschwemmung der Zufahrtsstraßen führen zum Mangel der Mietsache (zur Frage, ob der Mieter auch Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter hat, z. B. wenn seine eingebrachten Sachen beschädigt werden, vgl. Fritz, NZM 08, 825, 828).