01.06.2006 | Minderung

Keine Minderung, wenn vertragliche Wohnfläche vereinbarungsgemäß von tatsächlicher abweicht

Entsprach es bei Abschluss des Mietvertrags der übereinstimmenden Vorstellung der Vertragsparteien, dass in der mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, kann der Mieter nicht im Nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als 10 Prozent unterschritten, weil die Terrassenfläche nach gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte des gesetzlichen Maximalwerts als Wohnfläche anzurechnen sei (BGH 22.2.06, VIII ZR 219/04, n.v., Abruf-Nr. 061144).

Sachverhalt

In § 1 Nr. 1 des Mietvertrags heißt es: „Die Wohnfläche beträgt ca. 149 qm. Wie besehen“. Die von dem Beklagten gemietete Wohnung der Kläger befindet sich im obersten Stockwerk eines Mehrfamilienhauses und besteht aus drei Räumen, die einschließlich der Nebenräume eine Fläche von ca. 110 qm aufweisen. Zu der Wohnung gehört ferner eine Dachterrasse mit einer reinen Grundfläche von ca. 64 qm. Ein Grundriss, aus dem die Größe der drei Zimmer sowie der Küche mit insgesamt 85 qm ersichtlich ist und ein entsprechendes Exposé wurden dem Beklagten vor Abschluss des Mietvertrags zur Verfügung gestellt. Er zahlte für Juli und August 03 keine Miete, weil die Terrassenfläche höchstens mit einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet werden könne, so dass sich eine tatsächliche Größe der Wohnung von allenfalls etwa 126 qm ergäbe. Mit seinen Rückforderungsansprüchen jedenfalls in Höhe der einbehaltenen Mieten hat er die Aufrechnung erklärt. Daraufhin kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs und erhoben vor dem AG u.a. erfolgreich Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Berufung und Revision des Beklagten blieben erfolglos.  

Praxishinweis

Ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB liegt vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (BGH MK 04, 109, Abruf-Nr. 041340; MK 04, 111, Abruf-Nr. 041305; WuM 04, 268, Abruf-Nr. 041543). Eine erhebliche Flächenabweichung in diesem Sinn wäre hier nur zu bejahen gewesen, wenn die tatsächliche Größe der Dachterrasse nach den §§ 42bis 44 II. BV nur mit weniger als der Hälfte ihrer Fläche hätte angerechnet werden dürfen. Der BGH hat dies ebenso wie die Instanzgerichte verneint.  

Der Begriff der „Wohnfläche“ ist auslegungsbedürftig. Ein allgemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff der Wohnfläche hat sich bisher nicht entwickelt. Im Regelfall ist der Begriff der „Wohnfläche“ im Wohnraummietrecht zwar auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand von §§ 42bis 44 II. BV, die ab dem 1.1.04 durch die auf Grund § 19 Abs. 1 S. 2 WoFG erlassene Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25.11.03 (BGBl. I S. 2346) im Wesentlichen gleichlautend ersetzt worden sind, auszulegen und zu ermitteln (BGH MK 04, 111, Abruf-Nr. 041305). Das schließt es aber nicht aus, dass die Parteien dem Begriff der Wohnfläche eine hiervon abweichende Bedeutung unterlegen.