01.03.2007 | Minderung

Milieuänderung als Mangel?

von RA Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

Die Quantität und Qualität des Besucherverkehrs der Mitmieter sowie die Aufhebung der Zugangskontrolle können den Mieter gewerblicher Mieträume unter Berücksichtigung der konkreten Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses zur Mietminderung wegen eines Sachmangels berechtigen (OLG Stuttgart 21.12.06, 13 U 51/06, n.rkr., Abruf-Nr. 070315).

Sachverhalt

Mieter M. hatte im Anwesen des Vermieters V. Räumlichkeiten zum Betrieb eines Büros (Vermögensanlageberatung) gemietet. V. hatte damit geworben, dass er Büroräume mit exklusivem Ambiente in außergewöhnlicher Lage anzubieten habe. Die Miete lag über dem ortsüblichen Mietpreisniveau für Gewerberäume. Nach Abschluss des Mietvertrags vermietete V. im selben Objekt Räumlichkeiten an die Agentur für Arbeit zur Ausreichung von Sozialhilfeleistungen an Bedürftige sowie zum Betrieb einer Schuldner- und Suchtberatungsstelle. Die M. geschuldete Zugangskontrolle zum Gebäude wurde entfernt. M. minderte die Miete um 50 Prozent.  

Entscheidungsgründe

Zur Begründung des zuerkannten Minderungsrechts in Höhe von 15 Prozent führte das Gericht vor allem Zweierlei aus:  

• Der Vermieter schulde dem Mieter die Vermietung der übrigen Flächen an solche Mitmieter, deren Besucherverkehr in quantitativer Hinsicht einem Bürobetrieb entspricht und durch eine Zugangskontrollanlage i.V.m. der Türsprechanlage bewältigt werden kann. Dies sei aufgrund des Besucherverkehrs, der mengenmäßig durch die Agentur für Arbeit hervorgerufen werde, nicht mehr erreichbar.

• Vor allem schulde der Vermieter aber die Vermietung der übrigen Flächen an solche Mitmieter, deren Besucherverkehr „in qualitativer Hinsicht zumindest durchschnittlichen Anforderungen gerecht werde“. Denn der Vermieter habe mit dem Mieter eine Miete vereinbart, die deutlich über dem Spitzenmietpreis für Büroräume in St. liegt. Durch die Vereinbarung dieser Miete unter Berücksichtigung des vom Vermieter herausgegebenen Exposés haben die Vertragsparteien konkludent verabredet, dass die Mieträume sowohl hinsichtlich ihrer Ausstattung und Lage als auch hinsichtlich ihres unmittelbaren Umfelds, zu denen vor allem die Mitmieter und deren Besucherverkehr gehören, eher über dem Durchschnitt liegenden Anforderungen gerecht werden. Sei ein Mieter bereit, eine über dem Spitzenpreis liegende Miete zu zahlen, erwarte er zu Recht, dass neben Ausstattung und Lage auch die übrigen Einrichtungen und Umstände im Haus mit diesem hoch angesiedelten Niveau korrespondieren.