01.04.2006 | Modernisierung

Baumaßnahmen zur Einsparung von Heizenergie: So erhöhen Sie die Miete richtig

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete auf Grund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 S. 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat (BGH 25.1.06, VIII ZR 47/05, GE 06, 318, Abruf-Nr. 060562).

Sachverhalt

Der klagende Vermieter führte am Mietobjekt verschiedene Baumaßnahmen durch. Daraufhin erhöhte er die Miete schriftlich um monatlich 73,03 EUR. Zur Begründung verwies er auf die durchgeführten baulichen Maßnahmen („Einbau neuer Wärmeschutzfenster und einer Gas-Brennwert-Heizung“), die als Modernisierung anzusehen seien. Dem Schreiben waren eine Kostenaufstellung sowie verschiedene Rechnungen beigefügt. Auf Revision der beklagten Mieterin hat der BGH die in den Instanzen teilweise erfolgreiche Klage auf Zahlung des Erhöhungsbetrags abgewiesen.  

Praxishinweis

Nach § 559b Abs. 1 S. 2 BGB setzt die (formelle) Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung zweierlei voraus: zum einen eine Berechnung der Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten, zum anderen eine Erläuterung der Erhöhung entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB. Zum notwendigen Inhalt der Erklärung gehört die Darlegung des Vermieters, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken (BGH MK 04, 57, Abruf.-Nr. 040476, zu § 3 MHG a.F.). Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. An diesen Grundsätzen hält der BGH fest.  

Geht es – wie hier – um bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heiz- energie, muss der Vermieter in der Erklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung die Tatsachen darlegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Hierzu bedarf es keiner Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung. Ausreichend, aber auch erforderlich ist die gegenständliche Beschreibung der Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k- bzw. u-Wert) der renovierten Teile (BGH MK 04, 57, Abruf.-Nr. 040476). Ein Mieter kann die behauptete Einsparung von Energie nur nachvollziehen, wenn ihm erläutert wird, dass durch die Maßnahme eine Verbesserung der Wärmedämmung eintritt. Waren die vorhandenen Fenster – wie hier – bereits mit Isolierglas versehen und besitzt der Mieter keine weiteren Erkenntnisse, verlangt der BGH, dass der Vermieter nicht nur den Wärmedurchgangskoeffizienten der neuen Fenster, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Einspareffekt beurteilen kann. Diesen Anforderungen genügt weder der pauschale Hinweis, dass durch den Einbau neuer Wärmeschutzfenster Energie eingespart wird, noch die Angabe des Wärmedämmwertes nur der eingebauten Fenster.