01.11.2005 | Nießbrauch

Pflicht des vermietenden Nießbrauchers gegenüber dem mietenden Eigentümer zur Instandhaltung?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Enthält der Mietvertrag zwischen dem Vermieter, dem der Nießbrauch an der Sache zusteht, und dem Eigentümer, der die Sache gemietet hat, keine den Nießbrauch und die gesetzliche Lastenverteilung nach § 1041 BGB berührende Vereinbarung, wird hierdurch die vom Gesetz vorgegebene Verteilung der Pflichten zwischen Eigentümer und Nießbraucher nicht abbedungen und der Eigentümer kann vom Nießbraucher keine Instandhaltung der Mietsache (hier: Erneuerung der Elektroinstallation) verlangen (BGH 13.7.05, VIII ZR 311/04, WuM 05, 587, Abruf-Nr. 052342).

Sachverhalt

Der Kläger ist mit seiner Schwester in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks, das zu Gunsten der Beklagten mit einem lebenslangen Nießbrauch belastet ist. Er hat eine in diesem Haus gelegene Wohnung von der Beklagten gemietet. Der Kläger forderte die Beklagte vergeblich zur Erneuerung der gesamten Elektroinstallation wegen Sicherheitsmängeln auf. Das Berufungsgericht hat seine erstinstanzlich erfolgreiche Klage auf Zahlung eines Kostenvorschusses abgewiesen. Die Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.  

Praxishinweis

Nach § 536a Abs. 2 BGB ist der Mieter zur Mangelbeseitigung durch Ersatzvornahme berechtigt und kann die erforderlichen Aufwendungen erstattet verlangen, wenn die Wohnung einen Mangel aufweist. Zur Durchsetzung des Anspruchs kann er i.H.d. voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten einen Kostenvorschuss beanspruchen (BGHZ 56, 136; KG NJW-RR 88, 1039; OLG Düsseldorf NZM 00, 464). Der Vorschussanspruch steht dem Mieter grundsätzlich auch zu, wenn der Vermieter das Grundstück nur in Ausübung seines Nießbrauchs vermietet hat. Der Nießbraucher haftet wie jeder andere Vermieter dafür, dass er die Mietsache für die Dauer des Mietvertrags dem Mieter zum vertragsgemäßen Gebrauch überlassen kann (BGHZ 109, 111).  

Ausnahme: Der Mieter ist zugleich Eigentümer des mit einem Nießbrauch belasteten Grundstücks. Der Nießbraucher muss nur für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand sorgen (§ 1041 S. 1 BGB). Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören (§ 1041 S. 2 BGB). Dazu zählen Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig und zwar wiederkehrend in kürzeren Zeitabständen zu erwarten sind, vor allem normale Verschleißreparaturen (BGH NJW-RR 03, 1290). Durch die Beschränkung auf Maßnahmen, deren Erforderlichkeit sich meist schon nach kürzerer Zeit erneut einstellt, ist die „gewöhnliche Unterhaltung“ bei § 1041 BGB enger zu verstehen als die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchserhaltung nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Daher fällt die geforderte Erneuerung der Elek-troinstallation nicht mehr in den Verantwortungsbereich des Nießbrauchers, sondern obliegt dem Eigentümer.