22.05.2023 · Fachbeitrag · Vermieterpflichten

Gebrauchserhaltung: Außenwasseranschluss bei mitvermietetem Garten

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| Wortlaut und Grenzen der Auslegung vertraglicher Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Mietsache sowie den Umfang der Gebrauchsgewährungs- und Erhaltungspflicht des Vermieters haben den BGH jüngst mehrfach beschäftigt (4.10.22, VIII ZR 394//21, s. o., S. 105 in dieser Ausgabe [Waschküche]; 19.7.22 und 8.11.22, VIII ZR 194/21 [Gasetagenheizung]; 12.10.21, VIII ZR 51/20 [Fahrradkeller]). Jetzt hat er der Abgrenzung zwischen (widerruflicher) Nutzungsgestattung und Mietgegenstand eine weitere Facette hinzugefügt, vor allem aber die Frage geklärt, wie eine (vertragliche) Regelungslücke in einer nicht mehr alltäglichen Konstellation ‒ Ergänzung eines unter dem ZGB der DDR abgeschlossenen Mietvertrags ‒ zu schließen ist. |

Sachverhalt

Die Klägerin ist seit 1977 Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in Dresden. Der schriftliche Mietvertrag enthält eine Regelung zur Nutzung eines Teils der Gartenfläche, nicht aber zum Vorhandensein und zur Verwendung eines Außenwasseranschlusses. Die Klägerin nutzt seit Beginn des Mietverhältnisses eine auf dem Grundstück der Liegenschaft befindliche Gartenfläche. Im Souterrain des Gebäudes („Waschhaus“) war zunächst ein Wasseranschluss installiert, aus dem die über einen Gartenanteil verfügenden Mieter Wasser zur Bewässerung ihrer Gärten entnahmen. 1995 verlegte die damalige Vermieterin den Wasseranschluss aus dem Souterrain an die Außenseite des Gebäudes und installierte eine separate Wasseruhr. Der Wasseranschluss wurde weiterhin von den Mietern zur Gartenbewässerung genutzt. 2018 ließ die Beklagte diesen Anschluss entfernen.

Das AG hat die auf Wiederherstellung des Außenwasseranschlusses gerichtete Klage abgewiesen; sie hatte vor dem LG Erfolg. Die dagegen gerichtete (zugelassene) Revision wurde nach dem Hinweisbeschluss des BGH zurückgenommen (BGH 22.2.22, VIII ZR 38/20, Abruf-Nr. 229538).