29.11.2010 | Nutzungsentschädigung

Erst die Rückgabe des letzten Schlüssels beendet die Vorenthaltung der Wohnung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Dem Vermieter wird die Wohnung vorenthalten, wenn der Mieter anlässlich der Wohnungsübergabe nicht sämtliche in seinem Besitz befindlichen Wohnungsschlüssel zurückgibt (BGH 22.9.10, VIII ZR 285/09, Abruf-Nr. 103601).

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 BGB für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Die Mietsache wird bereits i.S. von § 546a BGB „vorenthalten“, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH MK 06, 4, Abruf-Nr. 053318). In welchem Zustand sich die Mietsache bei der (vorgesehenen) Rückgabe befindet, ist ohne Bedeutung, sodass allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann. Das heißt: Eine Vorenthaltung liegt z.B. nicht vor, wenn ein Mieter die Mietsache zurückgibt, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen oder wenn er nur deshalb noch den Besitz an dem ansonsten bereits geräumten Mietobjekt behält, um auf Wunsch des Vermieters Schönheitsreparaturen durchzuführen (BGH, a.a.O.). Die Vorenthaltung endet mit dem Tag der Rückgabe. Nur bis dahin schuldet der Mieter Nutzungsentschädigung (BGH MK 06, 4).  

An einer vollständigen Rückgabe der Mietsache fehlt es zum einen, wenn der Mieter die Schlüssel zurückgibt, aber seine Einrichtung in den Mieträumen zurücklässt, zum anderen auch, wenn er zwar räumt, die Schlüssel aber zurückbehält (BGHZ 86, 204). Der BGH stellt ausdrücklich fest, dass der Rückgabeanspruch des Vermieters sämtliche im Besitz des Mieters befindlichen Schlüssel umfasst. Grund: Andernfalls kann der Vermieter nicht ungestört über die Mietsache verfügen. Insbesondere wird eine Neuvermietung in derartigen Fällen regelmäßig daran scheitern, dass der vormalige Mieter, also ein Dritter, die faktische Zugangsmöglichkeit zu den neu zu vermietenden Wohnräumen hat. Das heißt: Die Vorenthaltung und damit der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung endet erst, wenn der Mieter dem Vermieter sämtliche, auch die von ihm nachgemachten Schlüssel ausgehändigt hat, letztere ggf. gegen Kostenerstattung (Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Aufl., § 548 BGB Rn. 36).  

Hiervon ausgenommen ist der - hier nicht vorliegende - Fall der Unmöglichkeit zur Leistung infolge Schlüsselverlusts. Dieser führt zur Leistungsbefreiung gemäß § 275 Abs. 1 BGB und gegebenenfalls zu einem Schadenersatzanspruch des Vermieters gemäß § 280 Abs. 1 BGB.