01.02.2006 | Nutzungsentschädigung

Mieter muss bei Räumung auch verbranntes Inventar entfernen

1. Zur Rückgabe von Räumen i.S. des § 546 Abs. 1 BGB gehört, dass der Mieter sein in die Mieträume eingebrachtes Inventar entfernt. Das gilt auch, wenn das Inventar in Folge eines unverschuldeten Brandes nur noch in verkohltem Zustand vorhanden ist.  

2. Ein Vermieter, der trotz eines Räumungstitels über einen längeren Zeitraum keine Vollstreckungsmaßnahmen unternimmt, obwohl der Mieter keinerlei Anstalten macht, seine verbrannten Einrichtungsgegenstände zu entfernen, verfügt nicht über den im Rahmen des § 546a BGB erforderlichen Besitzwillen.  

(OLG Düsseldorf 1.12.05, I-10 U 74/05, n.v., Abruf-Nr. 060195)  

Sachverhalt

Die Beklagte hatte vom Kläger ein Ladenlokal gemietet. Sie wurde zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts an den Kläger verurteilt. Später wurde das Objekt durch Brand zerstört. Ihre verbrannten und verkohlten Einrichtungsgegenstände ließ die Beklagte dort zurück. Das LG hat die auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für fünf Monate gerichtete Klage abgewiesen, weil die Beklagte die Mietsache nicht vorenthalten habe. Eine Herausgabe und damit eine Vorenthaltung sei nicht möglich, wenn die Mietsache zerstört sei. Die Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg.  

Praxishinweis

Der Begriff des Vorenthaltens setzt u.a. voraus, dass der Mieter die Sache nicht zurückgibt, obwohl er dazu im Stande wäre (BGH 13.4.05, VIII ZR 377/03, Abruf-Nr. 051587). Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung kommt daher nicht in Betracht, wenn dem Mieter die Rückgabe der Mietsache unmöglich ist. Diese Voraussetzung hat das OLG entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts verneint. Der Anspruch auf Rückgabe der Mietsache ist auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes an den Vermieter gerichtet. Hierzu gehört, dass der Mieter sein in die Mieträume eingebrachtes Inventar entfernt (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 546 BGB Rn. 20). Dies gilt unabhängig vom Zustand, den dieses bei Beendigung des Mietverhältnisses aufweist. Diese Verpflichtung des Mieters entfällt nicht bereits, weil das Mietobjekt durch einen unverschuldeten Brand zerstört worden ist. Der Senat geht davon aus, dass der Mieter seine Räumungspflicht nicht erfüllt hat, solange er seine durch den Brand zwar zerstörte, aber noch in verkohltem Zustand vorhandene Ladeneinrichtung nicht entfernt hat (Anschluss an KG GE 95, 249). Ob etwas anderes gilt, wenn das Gebäude völlig zerstört worden ist und sich die Brandreste des Gebäudes mit denen der eingebrachten Sachen des Mieters vermischt haben (KG, a.a.O.), musste das OLG nicht entscheiden.  

Gleichwohl hat das OLG dem Vermieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung versagt. Eine Vorenthaltung setzt nämlich auf Vermieterseite voraus, dass das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (st.Rspr., BGH MK 06, 4, Abruf-Nr. 053318; BGH 2.11.05, XII ZR 233/03, Abruf-Nr. 053559). Das heißt: Eine Vorenthaltung scheidet immer aus, wenn der Vermieter die Herausgabe der Mietsache – aus welchen Gründen auch immer – nicht wünscht oder ablehnt, etwa weil er