28.05.2010 | Praxistest

Prüfen Sie Ihr Wissen im Mietrecht

von RiAG Axel Wetekamp, München

Richtig oder Falsch? Aus Ihrer Praxis wissen Sie, Mandanten erwarten auf mietrechtliche Fragen eine rasche und kompetente Antwort. Angesichts differenzierter Sachverhalte und unübersehbarer Rechtsprechung ist dies nicht leicht. Die folgenden Fälle warten auf Ihre Beurteilung. Bitte raten Sie nicht, sondern versuchen Sie, Ihre Entscheidung sachgerecht zu begründen. Die Auflösung mit erläuternden Hinweisen finden am Ende des Fragenkatalogs.  

Fälle und Fragen		Ja	Nein
1.	Mieter M ist starker Raucher. Am Ende der Mietzeit sind die Wände der Wohnung vergilbt, die Fliesenfugen im Bad grau und die Kunststofffensterrahmen gelblich. Vermieter V verlangt von ihm eine Beseitigung der „verursachten Schäden“. Es besteht eine wirksame Schönheitsreparaturklausel.
a)	Muss M die Wände streichen?
b)	Muss M die Fliesenfugen in Ordnung bringen?
c)	Muss M die Fensterrahmen wieder aufhellen?
d)	Ändert sich die Sach- und Rechtslage, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist?
e)	Kann V das Mietverhältnis fristlos oder ordentlich kündigen, wenn er bei einer Wohnungsbesichtigung den sich verschlechternden Zustand feststellt?
2.	Rechtsanwalt R wohnt zur Miete. Weil der Aufzug im Mietgebäude ständig ausfällt, zeigt er dies dem Vermieter V an. Dieser erklärt, die Sache überprüfen zu lassen. Trotz diverser Erinnerungsschreiben des R passiert jedoch nichts. Der Aufzug fällt weiter in kurzfristigen Abständen aus. Nach 8 Monaten ist R mit seiner Geduld am Ende und behält 30 Prozent der Miete ein.
a)	Berechtigt der häufig auftretende Ausfall des Aufzugs zu einer Mietminderung?
b)	Hätte eine Klage des V auf Nachzahlung der von R einbehaltenen Beträge Aussicht auf Erfolg?
c)	Kann es eine Rolle spielen, dass R, anders als ein normaler Durchschnittsmieter, rechtskundig ist?
d)	V überprüft die Mietzahlungen seiner Mieter nicht regelmäßig. Daher bemerkt er erst nach 10 Monaten, dass R die Miete gemindert hat. Ändert sich aus diesem Grund etwas an der Rechtslage?

 

Die Auflösungen

Hier die Lösungen zu den Fragen. Lagen Sie richtig?  

1a)	Ja!   Streichen der Wände fällt unter die Schönheitsreparaturen. Mangels weiterer Anhaltspunkte lassen sich hier die Wände durch „normales“ Streichen in Ordnung bringen.
1b)	Ja! aber aus anderem Grund   Fliesenfugen fallen nicht unter die Schönheitreparaturen. V kann M aber wegen Beschädigung belangen.Falls eine Reinigung nicht genügt, kann er Schadenersatz verlangen (LG Koblenz ZMR 06, 288).
1c)	Ja!   Es gilt das Gleiche wie bei 1b).
1d)	Ja! zum Teil   Ohne wirksame Schönheitsreparaturklausel muss M die Wände nicht streichen, da die Vergilbungen durch „einfaches“ Streichen beseitigt werden können. Zu diesen Schönheitreparaturen ist dann der V verpflichtet. Ansonsten gelten die Ausführungen unter 1b).
1e)	Ja! unter Umständen   Der BGH hält „das Rauchen einschränkende Vereinbarungen“ der Mietvertragsparteien für möglich (BGH WuM 06, 513). Zu prüfen wäre auch, ob Kündigung ohne Vereinbarung eines Rauchverbots wegen Verletzung der Obhutspflicht möglich ist. Gegebenenfalls ordentliche Kündigung nach vorausgegangener Abmahnung (AG Rastatt DWW 05, 331).
2a)	Ja!   Auch ständig kurzfristig auftretende Mängel können die Erheblichkeitsgrenze überschreiten und zur Mietminderung berechtigen.
2b)	Ja! unter Umständen   Es könnte Verwirkung eingetreten sein, weil R erst 8 Monate nach der Mängelanzeige mit der Mietminderung begonnen hat.
2c)	Ja!   Nach BGH (WuM 03, 440) kommt es bei der Frage, welche Zeiträume für den Verlust des Minderungsrechts anzusetzten sind, auf die Umstände des Einzelfalls an. Da es sich bei Rechtsanwalt R um einen rechtlich erfahrenen Mieter handelt, also eher ein kürzerer Zeitraum .
2a)	Ja!   Es kommt Verwirkung zulasten des V in Betracht, da er über 10 Monate die Minderung rüglos hingenommen hat. Dadurch kann gemäß § 242 BGB ein Vertrauenstatbestand entstehen (BGH NZM 03, 355).