27.04.2010 | Praxistest

Prüfen Sie Ihr Wissen im Mietrecht

von RiAG Axel Wetekamp, München

Hier die Lösungen zu den Fragen in MK 4/10. Lagen Sie richtig?

1a)	Nein! § 5 WiStG gilt zwar grundsätzlich auch bei der Vereinbarung einer Staffelmiete hinsichtlich der einzelnen Staffeln. Falls Leerstände vorhanden sind, dürfte § 5 WiStG allerdings wegen Fehlens einer Mangellage nicht tatbestandsmäßig sein. Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 242 BGB) kommt nicht in Betracht, außer ein Zusammenhang mit der Entwicklung der Preise am Wohnungsmarkt ist ausdrücklich vereinbart.
1b)	Nein! Nach § 557a Abs. 3 BGB ist eine Kündigung des Zeitmietvertrags frühestens zum Ablauf von vier Jahren nach Abschluss der Staffelmietvereinbarung möglich (BGH WuM 05, 519). Eine Auflösung nach zwei Jahren kommt angesichts des Zeitmietvertrags nur nach den Grundsätzen der vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag in Betracht (berechtigtes Interesse, Nachmieter).
2a)	Ja! Erhebung einer Auskunftsklage mit dem Ziel Auskunft über die treuhänderische Anlage der Kaution zu erhalten. Zurückbehaltung der Miete bis zur Höhe des Kautionsbetrags und bis zum Nachweis der Anlage (BGH WuM 08, 149). Ist die Kaution noch nicht vollständig bezahlt, Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB hinsichtlich der weiteren Beträge.
2b)	Ja! M hat einen Anspruch auf Schadenersatz wegen Verletzung der Anlagepflicht in Höhe der Zinsen bei gesetzlicher Kautionsanlage. Vorausgehen kann Stufenklage auf Auskunft über die - tatsächlich nicht - erzielten Zinsen.
3a)	Ja, aber! Minderung ist möglich, soweit die Erheblichkeitsgrenze (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB) überschritten ist. Sie liegt im innerstädtischen Bereich höher, da hier mit Baustellen zu rechnen ist.
3b)	Nein! Eine Mängelanzeige ist nicht erforderlich, da nach § 536c Abs. 2 S. 2 BGB der V selbst nicht hätte Abhilfe schaffen können.
3c)	Ja! In der Regel wird zur Substanziierung ein „Lärmprotokoll“ mit genauen Angaben der Beeinträchtigungen bezogen auf einzelne kurze Zeitabschnitte verlangt (KG NZM 03, 718).
3d)	Nein! Die Miete soll nur bis zur Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrags zurückbehalten werden dürfen (LG Berlin GE 00, 1688). Umstritten ist, ob sich der Mieter ausdrücklich auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen muss.