28.06.2010 | Preisgebundener Wohnraum

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel rechtfertigt einen Zuschlag zur Kostenmiete

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH 24.3.10, VIII ZR 177/09, Abruf-Nr. 101441).

Sachverhalt

Nach Mitteilung, dass die in den AVB des Dauernutzungsvertrags enthaltene Schönheitsreparaturklausel nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam sei, bot die klagende Wohnungsbaugenossenschaft dem Beklagten vergeblich den Abschluss einer Nachtragsvereinbarung an. Die unwirksame Klausel sollte danach durch eine wirksame ersetzt werden; andernfalls sei die Miete entsprechend den Sätzen des § 28 IV II. BV zu erhöhen. In der Folge erklärte die Klägerin unter Berufung auf die gesetzlichen Vorschriften über die Kostenmiete (die Wohnung war bis 31.12.08 preisgebunden), dass die Miete ab 1.5.08 um monatlich 60,76 EUR erhöht werde. Das LG hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Seine Revision blieb erfolglos.  

Entscheidungsgründe

Die Befugnis der Klägerin zur Erhöhung der Kostenmiete ergibt sich aus den Bestimmungen des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes, die mit den bundesrechtlichen Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes im hier interessierenden Zusammenhang übereinstimmen. Nach Art. 11 Abs. 1 S. 1 BayWoBindG (inhaltsgleich mit § 10 Abs. 1 S. 1 WoBindG) kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt um einen bestimmten Betrag bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als dem nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Diese Voraussetzungen für eine einseitige Erhöhung der Kostenmiete liegen hier vor.  

Die Kostenmiete als das zulässige Entgelt bei öffentlich gefördertem Wohnraum wird in Art. 7 Abs. 1 S. 1 BayWoBindG (§ 8 Abs. 1 S. 1 WoBindG) dahin bestimmt, dass der Verfügungsberechtigte die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen darf, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Zu diesen gehören die in § 28 II. BV näher umschriebenen Instandhaltungskosten. Der Beklagte war bis zur Mieterhöhung nur zur Entrichtung eines unter der Kostenmiete liegenden Entgelts verpflichtet, da er bis dahin den nach § 28 Abs. 4 II. BV zulässigen Zuschlag für die Kosten der vom Vermieter zu tragenden Schönheitsreparaturen nicht zu zahlen hatte. Die Klägerin ist berechtigt, die Kostenmiete um diesen Zuschlag zu erhöhen. Grund: Sie ist als Vermieterin aufgrund der Unwirksamkeit der Formularklausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet (§ 535 S. 2 BGB) und hat damit, wie es § 28 Abs. 4 II. BV voraussetzt, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen.