27.03.2008 | Qualifizierte Mietspiegel

BGH erleichtert Begründung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, muss er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitteilen (§ 558a Abs. 1und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist.  

2. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des – nach Auffassung des Vermieters – für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen. (BGH 12.12.07, VIII ZR 11/07, n.v., Abruf-Nr. 080310)  

Sachverhalt

Im Mieterhöhungsschreiben des Klägers heißt es: „Bei der Wohnfläche von 136,28 qm beträgt ... die verlangte Miete je qm monatlich netto kalt 3,43 EUR. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten. Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekannt gemachten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J 1 einzuordnen. Nach § 558 BGB reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, dass die verlangte Miete in der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt. Die erhöhte Miete liegt auch hinsichtlich der Kappungsgrenze von 20 Prozent im Drei-Jahreszeitraum im gesetzlichen Rahmen.“ Die Beklagten stimmten einer Mieterhöhung zum Teil zu. Wegen des Differenzbetrags hatte die Zustimmungsklage in der Revision (vorläufigen) Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Kernpunkt der Entscheidung ist: Welche Begründungsanforderungen sind an ein Erhöhungsverlangen zu stellen, das auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nimmt? Das LG hat die Zustimmungsklage wegen eines formellen Mangels als unzulässig abgewiesen, weil – bis auf die Angabe des Rasterfeldes – jedwede weitere Angaben in Bezug auf die Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel fehlten. Der BGH stellt erneut klar: Eine Mieterhöhung darf nicht an überzogenen formellen Anforderungen scheitern.  

Unabdingbare Voraussetzung jeder Zustimmungsklage ist eine den formellen Anforderungen genügende Begründung des Erhöhungsverlangens. Dieses ist dem Mieter gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH MK 06, 211, Abruf-Nr. 062858; MK 06, 66, Abruf-Nr. 053632).