01.07.2007 | Quotenklausel

BGH bestätigt „Starre-Fristen“-Rechtsprechung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Formularklausel in einem Mietvertrag über Wohnraum (aus 2001) „Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 Prozent der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlags eines Malerfachgeschäfts an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 Prozent, länger als 3 Jahre 60 Prozent, länger als 4 Jahre 80 Prozent; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt“ ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (BGH 7.3.07, VIII ZR 247/05, Abruf-Nr. 071903).

Praxishinweis

Die o.g. Klausel verpflichtet den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten, wenn die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind und er sie nicht – zur Vermeidung der Zahlungspflicht – vorzeitig ausführt oder ausführen lässt. Der vom Mieter zu zahlende Betrag ist dabei allein nach dem Zeitablauf seit der letzten Renovierung gestaffelt und jeweils in einem festen Prozentsatz der Kosten angegeben, die sich aus einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ergeben. Eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung sieht die Klausel nicht vor. Es handelt sich deshalb um eine Abgeltungsklausel mit „starrer“ Berechnungsgrundlage.  

Der BGH bestätigt seine Entscheidung vom 18.10.06 (MK 07, 22, Abruf-Nr. 063501), dass die „Starre-Fristen“-Rechtsprechung (Übersicht: MK 06, 160) auch auf solche Abgeltungsklauseln anzuwenden ist. Die Klausel ist insgesamt unwirksam. Eine teilweise Aufrechterhaltung scheidet aus, weil ohne die darin angegebenen feststehenden Fristen und Prozentsätze schon sprachlich keine eigenständige Regelung verbliebe und daher eine auf unzulässige geltungserhaltende Reduktion hinauslaufende Umformulierung erforderlich wäre.  

Ein (aufrechenbarer) Anspruch des beklagten Vermieters auf Schadenersatz statt Leistung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 280 Abs. 1und 3, § 281 Abs. 1 S. 1 BGB kam von vornherein nicht in Betracht, weil die vertragliche Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nach dem wirksam vereinbarten Fristenplan („im Allgemeinen“) noch nicht fällig war und der Vermieter auch einen vorzeitigen Renovierungsbedarf nicht geltend gemacht hatte, d.h., die Unwirksamkeit der Quotenklausel erstreckt sich nicht auf eine für sich wirksame Schönheitsreparaturklausel.