01.07.2007 | Räumung

Was tun, wenn die zu räumende Sache vermietet ist?

Ist Gegenstand der Zwangsvollstreckung ausschließlich die Herausgabe und Räumung einer unbeweglichen Sache, richtet sich die Zwangsvollstreckung nur nach §§ 885, 886 ZPO und nicht, auch nicht ergänzend, nach § 888 ZPO (BGH 14.12.06, I ZB 16/06, n.v., Abruf-Nr. 071862).

Praxishinweis

Die Schuldnerin ist Eigentümerin mehrerer Ladenlokale (Teileigentumseinheiten). Sie ließ die Ladenfront versetzen und die Vordereingänge des Gebäudes schließen. Die Hausflure wurden in die Ladenflächen einbezogen. Die Läden vermietete die Schuldnerin an sieben verschiedene Mieter. Das AG hat sie verpflichtet, den von ihr und ihren Mietern allein genutzten Bereich des Gemeinschaftseigentums geräumt an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben und den ursprünglichen baulichen Zustand wieder herzustellen. Den daraufhin von der Schuldnerin ausgesprochenen Kündigungen der Mietverhältnisse haben vier Mieter widersprochen. Auf Antrag der Gläubiger hat das AG zur Erzwingung der titulierten Räumungs- und Herausgabepflicht (und nur dieser) gegen die Schuldnerin ein Zwangsgeld, ersatzweise Zwangshaft festgesetzt. Ihre sofortige Beschwerde blieb erfolglos. Der BGH hat den Antrag der Gläubiger zurückgewiesen.  

Praxishinweis

Die Gläubiger haben die Vollstreckung auf die Pflicht der Schuldnerin zur Räumung und Herausgabe beschränkt. Diese ist ungeachtet der Vermietung der Ladenlokale über § 885 ZPO und nicht über § 888 ZPO durchzusetzen. Der BGH bestätigt seine Rspr. (ZMR 04, 734), dass eine Verhängung von Zwangsmitteln nach § 888 ZPO zur Erzwingung unvertretbarer Handlungen, die mit der Räumung und Herausgabe im Zusammenhang stehen, unzulässig ist. Das gilt nicht nur für den entschiedenen Fall, dass auf dem herauszugebenden Grundstück ein Unternehmen (Alten- und Pflegeheim) betrieben wird, sondern auch, wenn der Schuldner die unbewegliche Sache – wie hier – an einen Dritten vermietet hat. Ist nur der Schuldner zur Räumung verurteilt, kann aus dem gegen ihn ergangenen Titel nicht die Räumung gegen einen besitzenden Dritten betrieben werden (BGH MK 03, 164, Abruf-Nr. 031931: Untermieter; MK 04, 189, Abruf-Nr. 042127: Ehegatte). Ist der Dritte nicht zur Herausgabe bereit, muss der Gläubiger wie folgt vorgehen:  

• Er muss entweder aufgrund eines eigenen Herausgabeanspruchs (z.B. § 546 Abs. 2 BGB) einen Vollstreckungstitel gegen den Dritten erwirken

• oder den Herausgabeanspruch des Schuldners gegen den Dritten gemäß § 886 ZPO pfänden und überweisen lassen. Aufgrund des PfÜB kann er gegen den Dritten Klage auf Herausgabe an sich erheben und den Titel nach §§ 885 ZPO vollstrecken.