27.11.2008 | Räumungsvollstreckung

Kein Schutz für Vermieter vor Übertragung
des Besitzes auf vorgeschobenen Untermieter

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, sich im Besitz der Mietsache befindet. Dies gilt, selbst wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln (BGH 14.8.08, I ZB 39/08, Abruf-Nr. 083014).

Sachverhalt

Der Gläubiger betreibt gegen die gewerblichen Schuldner die Räumungsvollstreckung. Dagegen hat der im Titel nicht genannte weitere Beteiligte Erinnerung eingelegt mit dem Ziel, die Zwangsvollstreckung gegen die Schuldner für unzulässig zu erklären. Er behauptet, aufgrund eines Untermietvertrags mit dem Schuldner zu 1 alleiniger Untermieter der Räume zu sein. Der BGH hat die seine Erinnerung zurückweisende Entscheidung des Beschwerdegerichts aufgehoben und die Sache zurückverwiesen.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Die Räumungsvollstreckung gegen einen Untermieter erfordert einen gegen diesen gerichteten Vollstreckungstitel. Ein gegen den Hauptmieter ergangener Vollstreckungstitel genügt nicht (BGH MK 03, 164, Abruf-Nr. 031931). Die Zwangsräumung ist unzulässig, selbst wenn feststeht, dass das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter beendet und der im Räumungstitel nicht genannte Untermieter nach § 546 Abs. 2 BGB zur Herausgabe der Mietsache an den Vermieter verpflichtet ist. Grund: Nach § 750 Abs. 1 ZPO kann die Zwangsvollstreckung nur gegen eine Person begonnen werden, die im Titel und in der Vollstreckungsklausel als Vollstreckungsschuldner bezeichnet ist. Diese allgemeine Voraussetzung jeder Zwangsvollstreckung kann nicht durch materiell-rechtliche Erwägungen außer Kraft gesetzt werden (BGH MK 08, 134, Abruf-Nr. 080882).  

Das gilt – so erstmals der BGH – auch bei dem begründeten Verdacht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln. Der BGH lässt hiergegen den auch im Vollstreckungsverfahren geltenden Einwand des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) nicht zu. Grund: Eine Person, gegen die die Zwangsvollstreckung stattfinden soll, beruft sich nicht auf eine nur formale Rechtsstellung, wenn sie geltend macht, die Zwangsvollstreckung sei nach § 750 Abs. 1 S. 1 ZPO unzulässig, weil sie in dem Titel oder der Klausel namentlich nicht bezeichnet sei. § 750 Abs. 1 S. 1 ZPO sichert nicht nur die Einhaltung einer Formalität, sondern gewährleistet, dass staatlicher Zwang nur zur Durchsetzung eines urkundlich bereits ausgewiesenen Anspruchs gegen die im Titel oder Klausel genannten Personen ausgeübt wird. Der BGH hält daran fest, dass Billigkeitserwägungen es erst recht nicht rechtfertigen können, die allgemeinen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung außer Acht zu lassen und staatlichen Zwang gegen Personen auszuüben, gegen die weder Vollstreckungstitel noch Klausel vorliegen (a.A. z.B. OLG Hamburg MDR 93, 274; KG NZM 03).