01.04.2005 | Rückgabe der Mietsache

Wann verjähren Ersatzansprüche des Vermieters?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß § 548 Abs. 1 S. 2, § 200 S. 1 BGB auch mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen (BGH 19.1.05, VIII ZR 114/04 n.v., Abruf-Nr. 050369).

Sachverhalt

Das Mietverhältnis endete am 28.2.02. Die beklagten Mieter gaben den klagenden Vermietern die Wohnung am 1.3.02 unrenoviert zurück. Am 4.3.02 forderten die Kläger die Beklagten unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vergeblich zur Beseitigung festgestellter Mängel und zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bis zum 15.3.02 auf. Die Klage auf Zahlung von Renovierungskosten wurde am 10.9.02 bei Gericht eingereicht und den Beklagten am 17.9.02 zugestellt. AG und LG haben die Klage abgewiesen. Die Revision der Kläger war erfolglos.  

Praxishinweis

Der BGH setzt mit dieser richtungsweisenden Entscheidung den Eckpfeiler für eine Neuorientierung der Rechtsprechung im Bereich der mietrechtlichen Verjährung. Ihre Reichweite erstreckt sich sowohl auf Wohn- und Geschäftsraummiete als auch auf die Pacht (§ 581 Abs. 2 BGB).  

Gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Nach S. 2 beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Die Frage, ob die Verjährungsfrist auch bereits mit der Rückgabe der Mietsache beginnt, wenn der Ersatzanspruch des Vermieters zu diesem Zeitpunkt noch nicht entstanden ist, ist umstritten (vgl. die umfangreichen Streitnachweise auf S. 9 der Urteilsgründe).