27.05.2009 | Schadenersatz

Risiko Wohnungsbesichtigung: Bei Unaufmerksamkeit droht Haftung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Mietinteressent hat für einen bei der Wohnungsbesichtigung fahrlässig verursachten Schaden einzustehen (BGH 4.3.09, XII ZR 198/08, Abruf-Nr. 091520).

Sachverhalt

Während der Besichtigung einer dem Kläger gehörenden Wohnung, die er zu geschäftlichen Zwecken anzumieten beabsichtigte, hatte der Beklagte den Hauptwasserhahn geöffnet und vergessen ihn wieder zu schließen. Wegen des hierdurch verursachten Wasserschadens wurde er zum Schadenersatz (Zahlung und Freistellung) verurteilt. Das Berufungsurteil ist gemäß §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO für vorläufig vollstreckbar erklärt worden. Der BGH hat den Antrag des Beklagten zurückgewiesen, die Zwangsvollstreckung im Rahmen der eingelegten Nichtzulassungsbeschwerde einstweilen einzustellen.  

Praxishinweis

Für die Probefahrt mit einem Vorführwagen hat der BGH eine stillschweigend vereinbarte Haftungsbeschränkung auf vorsätzliche oder grob fahrlässige Schadensverursachung angenommen (NJW 80, 1681). Grund: Der Händler kann durch den Abschluss einer Vollkaskoversicherung dieses Risiko begrenzen. Der Kunde darf darauf vertrauen, für leicht fahrlässiges Verhalten nicht zu haften, es sei denn, der Händler hat ihn vor Antritt der Probefahrt auf die fehlende Vollkaskoversicherung aufmerksam gemacht. Diese Rechtsprechung ist schon wegen der unterschiedlichen versicherungsrechtlichen Lage nicht übertragbar. Der VIII. Zivilsenat hat für den Fall der Vermietung einer Wohnung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung eine stillschweigende Begrenzung der Haftung des Mieters für die Verursachung von Brandschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit angenommen, wenn laut Mietvertrag die (anteiligen) Kosten der Feuerversicherung vom Mieter zusätzlich zur vereinbarten Miete an den Vermieter zu zahlen sind (BGHZ 131, 288). Der XII. Senat hat sich dieser Auffassung für das gewerbliche Mietrecht angeschlossen (NJW-RR 00, 1110).  

Aus der Voraussetzung der Kostenbeteiligung ergibt sich im Umkehrschluss, dass ohne eine Beteiligung des Mieters an den Kosten für einen stillschweigenden Haftungsausschluss keine Grundlage besteht. Dies gilt - so der BGH - auch in der Phase der Vertragsanbahnung selbst wenn die Kostenbeteiligung des Mietinteressenten bei einem Zustandekommen des Mietvertrags möglicherweise vereinbart worden wäre. Grund: Für einen Haftungsausschluss besteht noch kein Anlass, weil der Mietinteressent die Mietsache noch nicht in Gebrauch nimmt und die aus dem Gebrauch der Mietsache entstehenden Gefahren sich typischerweise noch nicht verwirklichen. Folge: Der Mietinteressent haftet bereits auf Schadenersatz, wenn er einen Schaden am Gebäude durch leichte Fahrlässigkeit verursacht. Er sollte zumindest die Zustimmung des Vermieters einholen, wenn - wie hier - Maschinen oder Anlagen in Gang gesetzt werden, ohne dass dies für die Besichtigung zwingend erforderlich ist.