27.05.2009 | Schönheitsreparaturen

Außenrenovierung von Fenstern und Türen kann formularmäßig nicht vereinbart werden

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV maßgeblich. Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern.  

2. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia“ in Verbindung mit der ergänzenden Klausel (§ 13) „Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster“ ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit ist nicht auf die Textbestandteile“ einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia“ und „sowie der Türen und Fenster“ beschränkt.  

(BGH 18.2.09, VIII ZR 210/08, Abruf-Nr. 091267).

Sachverhalt

Der Wohnraummietvertrag (7.1.84) enthält zu den Schönheitsreparaturen die in LS. 2 genannten Klauseln. Der Kläger nimmt die beklagte Mieterin nach Mietende wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auf Schadenersatz in Anspruch (8.696,66 EUR). Auf Berufung des Klägers gab das LG der Klage überwiegend statt. Die Revision der Beklagten hatte Erfolg.  

Praxishinweis

Dem Kläger konnte gegenüber der Beklagten ein Schadenersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nur zustehen, wenn diese Pflicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden ist. Der BGH hat dies zu Recht verneint. Grund: Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin ist wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) insgesamt unwirksam.  

Maßstab für die Klauselkontrolle ist - so der BGH - auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV (BGH MK 09, 40, Abruf-Nr. 090180). Die Bestimmung markiert die Grenze dafür, in welchem Umfang Schönheitsreparaturen dem Mieter formularmäßig auferlegt werden dürfen. Nach § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV umfassen sie nur „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“. Aus der ausdrücklichen Beschränkung auf den Innenbereich folgt, dass der Außenanstrich von Türen und Fenstern begrifflich nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen gehört. Grund: Eine Belastung des Mieters kann nur hinsichtlich solcher Arbeiten gerechtfertigt sein, mit denen eine typischerweise von ihm verursachte Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbilds innerhalb der Wohnung beseitigt wird. Folge: Eine formularvertragliche Erweiterung über den in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV geregelten Umfang hinaus benachteiligt den Mieter unangemessen i.S. des § 307 BGB.