25.02.2010 | Schönheitsreparaturen

BGH kippt auch die Parkettversiegelungsklausel

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturen i.S. von § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV (BGH 13.1.10, VIII ZR 48/09, Abruf-Nr. 100468).

Sachverhalt

Die Parteien streiten nach Ende des Wohnraummietverhältnisses über Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Im Formularmietvertrag steht: „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Weiter in § 13: „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen...(Es folgt eine Fristenklausel: „Im Allgemeinen ...“)“. Der BGH hat das Berufungsurteil auf Revision der Beklagten teilweise aufgehoben und die Sache insoweit zu weiterer Aufklärung zurückverwiesen.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der BGH setzt seine rigide Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln konsequent fort. Er hält daran fest, dass Maßstab der Klauselkontrolle auch bei preisfreiem Wohnraum die jeweils bei Vertragsschluss geltende Fassung des § 28 Abs. 4 II. BV ist (BGH MK 09, 94 Abruf-Nr. 091267; MK 09, 40 Abruf-Nr. 090180). Nach § 28 Abs. 4 S. 5 II. BV der seinerzeit geltenden Fassung, die mit der aktuellen Fassung des § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV übereinstimmt, umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Diese Definition, die bei fehlender vertraglicher Konkretisierung auch für gewerbliche Mietverhältnisse zugrunde gelegt wird, markiert die Grenze dessen, was dem Mieter an Arbeiten in einer Schönheitsreparaturklausel auferlegt werden darf. Folge: Jede formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten verstößt - jedenfalls ohne angemessene Kompensation - als unangemessene Benachteiligung des Mieters gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB (BGH MK 09, 94).  

Die streitgegenständliche Klausel überschreitet diese Zulässigkeitsgrenze in zweifacher Hinsicht. Zum einen legt sie dem Mieter im Rahmen der übertragenen Schönheitsreparaturen die Pflicht auf, das Parkett abzuziehen und neu zu versiegeln. Zum anderen verpflichtet sie den Mieter zum beidseitigen Streichen der Türen und Fenster. Eine in beiden Punkten gleichlautende Klausel war bereits Gegenstand der Entscheidung BGH (MK 09, 94), ohne dass der VIII. Senat hierzu Stellung bezogen hat. Da er eine unzulässige Erweiterung des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturverpflichtung für den Klauselteil „Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia“ angenommen und bereits hieraus die Unwirksamkeit der Klausel abgeleitet hat, erübrigte sich eine Wirksamkeitskontrolle der weiteren Klauselteile. Diese holt der BGH jetzt nach. Beide Klauselteile sind danach gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Grund: Sie gehören per definitionem nicht zu den Schönheitsreparaturen i. S. des § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV und legen dem Mieter damit ein Übermaß an Renovierungspflichten auf.