28.06.2011 | Schönheitsreparaturen

Endrenovierung trotz unwirksamer Klausel: So verjähren die Ersatzansprüche des Mieters

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses (BGH 4.5.11, VIII ZR 195/10 Abruf-Nr. 111648).

Sachverhalt

Der Kläger war bis 31.12.06 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der Mietvertrag enthält zu den Schönheitsreparaturen eine unzulässige Starre-Fristen-Klausel. Der Kläger ließ die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses renovieren (Kosten von 2.687 EUR). Später erfuhr er, dass er zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet gewesen war. Seine am 22.12.09 eingereichte und am 4.1.10 zugestellte Klage auf Ersatz seiner Aufwendungen ist in allen Instanzen erfolglos.  

Entscheidungsgründe

Bei einer unwirksamen (End-)Renovierungsklausel kann dem Mieter gegen den Vermieter ein Erstattungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB) zustehen, wenn er - wie hier - im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausgeführt hat (BGH MK 09, 145, Abruf-Nr. 092225). Ob der vom Kläger geltend gemachte Anspruch wegen rechtsgrundlos durchgeführter Schönheitsreparaturen der Regelverjährung (§§ 199, 195 BGB) - nur dann war die Verjährung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB i.V. mit § 167 ZPO durch seine Klage gehemmt - oder der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB unterliegt, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten (Nachweise Urteilsgründe Tz. 11, 12). Der BGH entscheidet zugunsten der kurzen Verjährung.  

Gemäß § 548 Abs. 2 BGB verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Der VIII. Senat hat bereits zu der Vorgängervorschrift (§ 558 BGB a.F.) entschieden, dass mit dem damals verwendeten Begriff der „Verwendungen“ alle Aufwendungen zu verstehen sind, die das Grundstück in seinem Bestand verbessern (BGH NJW 86, 254).