26.02.2009 | Schönheitsreparaturen

Grundreinigung des Teppichbodens zählt zu den Schönheitsreparaturen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens (BGH 8.10.08, XII ZR 15/07, Abruf-Nr. 090180).

Sachverhalt

Instandsetzung, Instandhaltung und Schönheitsreparaturen oblagen gemäß § 10 Ziff. 2 des gewerblichen Mietvertrags der Beklagten. Diese war ferner verpflichtet, die Mieträume nach Vertragsende ordnungsgemäß gereinigt an die Klägerin zu übergeben (§ 25 Ziff. 1). Darüber hinaus sollte sie vor ihrem Auszug nach deren Wahl die durch die Nutzung verursachten Schäden beseitigen und fällige Schönheitsreparaturen auf ihre Kosten durchführen oder der Klägerin die für deren Durchführung erforderlichen Beträge bezahlen (§ 25 Ziff. 2). Die Mieträume waren mit einem von der Klägerin verlegten Teppichboden ausgestattet, dessen Austausch sie nach Vertragsbeendigung vergeblich von der Beklagten verlangte. Die Klägerin erneuerte den Teppichboden auf Wunsch der Nachmieterin. Ihre Klage auf Zahlung der fiktiven Kosten für eine Grundreinigung (gründliche Reinigung) des Teppichbodens (10.150 EUR) hatte vorläufigen Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Der BGH bejaht in Auslegung der in § 10 Ziff. 2 und § 25 Ziff. 2 getroffenen mietvertraglichen Regelungen dem Grunde nach einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, der sich aus ergänzender Vertragsauslegung ergibt und ebnet damit erstmals den Weg für eine zeitgemäße Interpretation des Begriffs der Schönheitsreparaturen.  

Da es keine für alle Mietverhältnisse geltende gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen gibt und eine vertragliche Regelung, welche konkreten Arbeiten hiervon umfasst sein sollen fehlt, musste der BGH zunächst deren Umfang klären. Für das Verständnis des Begriffs Schönheitsreparaturen wird nach übereinstimmender Auffassung auf dessen Definition in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV, der allerdings unmittelbar nur für den preisgebundenen Wohnraum gilt, zurückgegriffen (Nachweise Urteilsgründe Rn. 19). Danach umfassen Schönheitsreparaturen nur „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“. Der BGH überträgt diese Definition, die auch preisfreiem Wohnraum zugrunde gelegt wird, auf die Gewerberaummiete. Enthält der Mietvertrag aber eine hiervon abweichende Definition der Schönheitsreparaturen, ist der Vermieter hieran gebunden.