01.07.2005 | Schönheitsreparaturen

Kann der Mieter während der Mietzeit in Verzug geraten?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, wird der entsprechende Anspruch des Vermieters – sofern kein Fristenplan vereinbart ist – fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht. Darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an.  

2. Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen.  

(BGH 6.4.05, VIII ZR 192/04, WuM 05, 383, Abruf-Nr. 051042)  

Sachverhalt

Der beklagte Mieter befand sich bei fortbestehendem Mietverhältnis mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen in Verzug. Mit ihrer Klage begehrt die klagende Vermieterin zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf Grundlage des von ihr eingeholten Angebots einer Fachfirma einen Kostenvorschuss von über 13.000 EUR. Ihre Klage hatte in allen Instanzen Erfolg.  

Praxishinweis

Der Erfüllungsanspruch des gewerblichen Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis wandelt sich nicht gemäß § 326 a.F. BGB in einen Schadenersatzanspruch um (BGHZ 111, 301). Grund: Die gesetzliche Regelung legt die Schönheitsreparaturen dem Vermieter als einen Teil seiner Instandhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) auf und trägt damit dem Interesse des Mieters an einer gebrauchsfähigen Mietsache mit entsprechendem äußeren Erscheinungsbild Rechnung. Auch wenn diese Verpflichtung auf den Mieter übergewälzt wird, ändert dies nichts daran, dass ihre Erfüllung während des Mietverhältnisses nicht dem Vermieter, sondern dem Mieter als demjenigen zu Gute kommt, dem der Gebrauch der Mietsache zusteht. Damit erschöpfen sich Sinn und Zweck der vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturverpflichtung bei fortbestehendem Mietverhältnis in der tatsächlichen Erbringung der geschuldeten Leistung. Dieser Besonderheit würde die Umwandlung des Erfüllungsanspruchs in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadenersatzanspruch (§ 326 BGB a.F./§§ 280, 281 BGB n.F.), in dessen Verwendung der Vermieter frei wäre, in den Fällen nicht gerecht, in denen es um die bloße Nichterfüllung der Schönheitsreparaturpflicht geht.  

Muss der Vermieter aber wegen der Rechtsnatur seines Renovierungsanspruchs auf das dem Gläubiger an sich zustehende Recht, bei Nichtausführung der geschuldeten Leistung nach § 326 BGB a.F./§§ 280, 281 BGB n.F. vorzugehen, verzichten, ist es billig, ihm die Ausführung der Reparaturen, auf die der Anspruch in erster Linie gerichtet ist, zu erleichtern. Bei Verzug des gewerblichen Mieters ist der Vermieter deshalb berechtigt, vom Mieter die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, ohne zuvor ein Leistungsurteil erstreiten und damit die Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 887 ZPO) schaffen zu müssen.