01.11.2006 | Schönheitsreparaturen

Rauchen in der Wohnung ist vertragsgemäß

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Die Formularklauseln in einem Wohnraummietvertrag, „§ 8 Ziff. 3: Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen innerhalb folgender Fristen auszuführen: a) Küche, Wohnküche, Kochküche, Speisekammer, Besenkammer, Bad, Dusche, WC alle drei Jahre; b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonstigen Räume alle fünf Jahre ... § 8 Ziff. 5: Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff. 3a mindestens drei Jahre, die Räume zu Ziff. 3b mindestens fünf Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, muss er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachholen“, sind gemäß § 307 BGB unwirksam, weil sie eine den Mieter unangemessen benachteiligende „starre“ Fristenregelung enthalten.  

2. Liegt keine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig.  

(BGH 28.6.06, VIII ZR 124/05, NZM 06, 691, Abruf-Nr. 062079)  

Sachverhalt

Der Formularmietvertrag enthält neben den im Leitsatz 1 genannten Klauseln noch folgende Regelungen: „§ 8 Ziff. 2: Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter § 8 Ziff. 3 vereinbarten Fristenplans fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten ... Bei Beendigung des Mietvertrags gilt die nachstehend festgelegte Regelung ... § 9: Die Renovierungsfristen gemäß § 8 Abs. 3 dieses Vertrags beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen ... § 17: Beendigung des Mietverhältnisses: 1. Unabhängig von den Verpflichtungen des Mieters, die sich aus §§ 8 bis 10 dieses Vertrags ergeben, sind die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses in besenreinem Zustand zurückzugeben“. Die beklagten Mieter verließen die Wohnung, ohne zu renovieren. Die Schadenersatzklage des Vermieters war in allen Instanzen erfolglos.  

Praxishinweis zu Leitsatz 1

Schadenersatz statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1und 3, § 281 Abs. 1 S. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt unterlassener oder mangelhaft erbrachter Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nur verlangen, wenn der Mieter bei Auszug zu deren Ausführung verpflichtet ist. Das setzt eine wirksame Schönheitsreparaturklausel voraus, die hier nicht vorliegt. Sowohl § 8 Ziff. 2 und 3 des Mietvertrags als auch § 8 Ziff. 5 sind gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.  

Der BGH bestätigt seine Rechtsprechung (MK 06, 98, Abruf-Nr. 061292), dass auch Ausführungsfristen ohne jeden Zusatz eine „starre“ Fristenregelung enthalten, die den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Ein abweichender, am tatsächlichen Renovierungsbedarf ausgerichteter Fälligkeitszeitpunkt ergibt sich auch nicht unter Berücksichtigung des Zusammenhangs mit § 8 Ziff. 2 Abs. 2, Ziff. 5 und § 9. Gemäß § 8 Ziff. 2 Abs. 2 ist der in Ziff. 3 enthaltene Fristenplan gerade auf den – hier vorliegenden – Fall der Beendigung des Mietverhältnisses anzuwenden. § 8 Ziff. 5, wonach der Mieter die Renovierung spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses nachholen muss, wenn er die Räume zu § 8 Ziff. 3 Buchst. a) mindestens drei Jahre und die Räume zu Ziff. 3 Buchst. b) mindestens fünf Jahre benutzt hat, enthält keine von den starren Fristen des § 8 Ziff. 3 abweichende Fälligkeitsregelung. Vielmehr ist auch diese – eigenständige – Fälligkeitsbestimmung gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie – wie § 8 Ziff. 3 – den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses allein aufgrund des Ablaufs der dort bestimmten, verbindlichen Fristen zur Renovierung verpflichtet, selbst wenn ein Renovierungsbedarf noch nicht besteht.