05.01.2009 | Schönheitsreparaturen

Starre Fristen: Der Teufel steckt im Detail

Die in einem Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel „Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: In Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre“ hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand (BGH 22.10.08, VIII ZR 283/07, Abruf-Nr. 083697).

Praxishinweis

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Formularklausel „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4 bis 5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)" enthält einen starren Fristenplan (BGH ZMR 06, 597). Grund: Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Scheönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann. Dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (BGH MK 04, 164, Abruf-Nr. 042062; MK 05, 210, Abruf-Nr. 053036). Die Klauselwendung, wonach der Mieter die „notwendig werdenden" Schönheitsreparaturen vornehmen muss, kann aus der Sicht des Mieters nicht allein die Bedeutung haben, dass er Arbeiten nur dann ausführen muss, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht.  

Das folgt aus dem weiteren Satz der Klausel „Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen...“. Diese Formulierung besagt für sich gesehen zwar nicht, dass die üblichen sowie die dort beispielhaft genannten Fristen verbindlich oder flexibel sind. Die aufgeführten Zeiträume enthalten jedoch keine Einschränkung, wonach die vorgesehenen Fristen lediglich für den Regelfall oder für einen „im Allgemeinen“ entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Aus der Sicht des verständigen, durchschnittlichen Mieters soll die Bezugnahme auf die üblichen sowie die beispielhaft genannten Fristen verbindlich sein. Folge: Die Klausel ist nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.  

Etwas anderes gilt für die im LS. genannte Klausel. Die hier verwendete abgeschwächte Formulierung „Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein …“ verleiht dem Fristenplan nach Auffassung des BGH - für den durchschnittlichen Mieter erkennbar - den Charakter einer lediglich unverbindlichen Orientierungshilfe.