01.07.2005 | Schönheitsreparaturen

Summierungsrechtsprechung gilt auch für gewerbliche Mietverträge

von RA Michael Bach, Nordkirchen

Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH 6.4.05, XII ZR 308/02 GE 05, 667, Abruf-Nr. 051468).

Sachverhalt

Der Formularpachtvertrag enthielt u.a. folgende Regelungen: „§ 7: Pächter erkennt an, das Pachtobjekt in ordentlichem und gebrauchsfähigem/renoviertem Zustand erhalten zu haben ... Der Pächter hat das Pachtobjekt nebst Inventar pfleglich zu behandeln und auf seine Kosten dauernd Instand zu setzen ... Die Instandhaltung umfasst ... die so genannten Schönheitsreparaturen. Diese sind vom Pächter ohne Aufforderung in angemessenen Abständen mindestens alle zwei Jahre (Toiletten und Küche jährlich) sachgemäß und fachgerecht ausführen zu lassen. Die Verpächterin ist berechtigt, den Pächter zur sachgemäßen Durchführung dieser Arbeiten anzuhalten und nach ergebnislosem Ablauf einer angemessenen Frist die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Pächters vornehmen zu lassen ... § 17: Bei Auszug muss der Pächter das Pachtobjekt vollständig geräumt und in renoviertem und besenreinem Zustand mit allen Schlüsseln zurückgeben.“ Das OLG hat die ausgezogenen Beklagten wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zum Schadenersatz verurteilt. Ihre Revision hatte Erfolg.  

Praxishinweis

Eine von § 536 BGB abweichende formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. von § 9 Abs. 1 AGBG/§ 307 BGB dar. Dies gilt auch für eine Klausel, die den Wohnraummieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, sofern die vertraglich bestimmten Fristen zu deren Ausführung seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind (BGH NJW 98, 3114).  

Demgegenüber wird eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach der der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, in der Rechtsprechung allgemein als unwirksam angesehen (BGH, a.a.O.; OLG Hamm ZMR 81, 179; OLG Frankfurt WuM 81, 272). Weitergehend hat der VIII. Senat entschieden (MK 03, 116, Abruf-Nr. 031476), dass im Wohnraummietrecht auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen können. Er hält in solchen Fällen sowohl die Endrenovierungs- als auch die allgemeine Schönheitsreparaturklausel für unwirksam. Hierfür spielt es keine Rolle, ob beide Klauseln in einem einheitlichen Klauselwerk zusammengefasst oder in getrennten Klauseln an unterschiedlichen Stellen im Vertragstext eingefügt sind (BGH MK 03, 182, Abruf-Nr. 031926).